项斌：笑看风云

　　□本报地产评论员  李孟珂  余翀

　　近一个月来，上海地产界的全部视线几乎都集中到了杨浦区新江湾城。作为上海市区最后一块“巨无霸”级住宅综合用地，起点高、规划全，无需动拆迁和基础市政建设，拿到地就可以造房子等一系列优势，令众多开发商对新江湾城垂涎三尺。眼下境内外大型开发商云集此地，就是为了不久即将出让的D1地块——标书已经卖到了每本2000元的“天价”。    这场面与2005年1月新江湾城C1地块出让时的情景颇为相似。C1是新江湾城核心区域对外公开招标的首个地块，公告一经发出便引得众多地产巨头为之“大打出手”。    如今，该地块上一个总建筑面积近30万平方米的合生江湾国际公寓(又名“新江湾城1号作品”)已经售出三分之一。而当时成功夺地的总操盘手、以及项目开发的总舵手，就是项斌——合生创展集团有限公司(0754.hk)董事局副主席、上海合生房地产开发有限公司董事长。

　　项斌在上海的办公室不足20平方米，陈设也很简单——稍微起到一点装饰作用的，是他从家里带来的一只古董钟。用世俗的眼光判断，这与他的身份似乎很不相衬。

　　项斌却不以为意，在征得同意后，点着一支香烟，开始接受访谈。

　　“这块地我们耕种了很久！”

　　“耕种”，这是一个地产语文中不太常用的词，足见项斌及合生对新江湾C1地块的珍视程度。

　　2001年，项斌自加盟合生创展集团(以下简称合生)就已经开始关注新江湾城；C1地块招标前夕，合生创展集团董事局主席朱孟依又亲临现场考察——据项斌介绍，朱孟依很少亲自去看一块地。这同时也给了项斌巨大的心理压力，毫无疑问，老板对C1地块志在必得。

　　同时入围的还有招商、瑞安、凯德置地等其他5家巨头。招标采用最高限价方式，即低于投标底价或者高出最高限价的报价都视为无效，这让中标增加了一些运气成分。“我最后的报价是599万元/亩。”项斌笑称，“那天我的运气很好！”。

　　然而，等待这次好运的出现，项斌却用足了4年的时间。

　　一个人在战斗

　　从1999年起，在离开中海上海公司之前，项斌做了两件事。第一，在把“冬眠”近9年、只做了1/4还卖不出去的海天项目统统改为别墅，然后悉数卖掉；第二，为中海在上海又拿了三大块地，其中一块就是去年开盘的中海瀛台。随后，在2001年，项斌毅然离开了这家大型国企老总的岗位，加盟了合生创展集团，并开始组建其上海分公司。

　　“最开始上海就我一个人。”项斌回忆，凭着设在家里的办公室和向朋友借来的一辆普桑，54岁的项斌首度“下海”，看地、做估算、谈判，一人承担。

　　“当时二级市场土地非常多，我刚从中海出来的时候就看中一块地。”凭借多年的市场嗅觉，项斌敏锐地发现了位于闵行区顾戴路的一块1400亩土地的开发价值，并随之与土地商接触。

　　每亩70万元，几乎没有经过什么讨价还价，合同就签好了。前期接触顺利得出奇，让项斌信心满满，以为会有一个不错的开局，随即爽快地付了2000万元订金。

　　谁知没过多久，土地商觉得这块地卖便宜了，便单方面中止了合同，将土地收回后以更高的价格转让给了另一家开发商。更让项斌措手不及的是，2000万元订金也被土地商扣留。

　　“老朱(朱孟依)找我来，一分钱没赚到，就先亏了2000万。”回首那次经历项斌不胜唏嘘，在只看结果不看过程的私企规则下，项斌感受到了莫名的压力。

　　小起步 大格局

　　压力促使项斌开始思考合生如何在上海开拓。“在广州是老大，在上海只能从小做起，并且入乡随俗。”这是项斌在事后作出的总结。随后，以大盘开发见长的合生，转而在杨浦区迅速开发了一个占地仅43亩、建筑面积只有5.6万平方米的项目——珠江香樟园，开盘当日数百人排队，很快售罄。而顾戴路那块土地上，如今也崛起一座全市闻名的大盘——万源城。

　　珠江香樟园可能是合生迄今为止开发的最小的项目，但熟地、保证热销和保证赚钱三大条件，却让项斌毅然决定上马。如今回忆起这次举措，项斌笑称为“避避风头”。

　　在经历了平稳过渡期后，合生创展在2003年开始爆发。到是年年底，合生在上海共取得开发用地约1500亩(含珠江地产土地储备)，总开发建筑面积将达180多万平方米，并于同年跻身上海房地产开发企业50强。

　　截至2006年底，合生在上海共取得开发用地超过3800亩，总开发面积将达到350万平方米；截至2007年5月，合生在上海地区的累积销售额已经达到60亿元，并已将开发范围拓展至杭州、宁波等江浙地区。

　　做累了就退休

　　项斌是中国地产圈内经历过“文革”的职业经历人之一。

　　1966年，共产党员、上海人项斌被分配去了黑龙江，在中建六局参加大庆油田的建设工作。随后的30多年里，项斌辗转湖北、北京、香港、广州，随后又以中海广州公司老总的身份，被调回阔别已久的故乡上海。

　　而在职业经历上，从中建到中海，如果说这两大国企的经历是“组织安排”的话，那么选择在接近知天命之年离开中海，投身私企合生创展，项斌的内心又是怎样的一段经历呢？

　　“选择来合生，倒不是出于名和利的考虑。”项斌说。而实际上在2001年他选择跳槽时，合生在上海几乎毫无名气，根本比不上大型国企中海；另一方面，虽然项斌也坦承朱孟依给自己开的年薪确实比中海高，但凭借当时他在中海获得的认股权证，如果不走，兑现了也会是很大一笔收入。但国企高管60岁就得“退居二线”的定律，是促使项斌选择离开中海的根本原因。

　　1995年，在参加珠江边一块大幅地块招投标时，时任中海广州老总的项斌认识了朱孟依，而凭借东山广场、锦城花园等精品项目，项斌当时已经在高手如云的广州地产圈占得一席之地。项斌调回上海后，朱孟依又“追踪”来沪，在一次饭局上，朱孟依一语中的，“国企一刀切，你60岁就该退居二线了。”

　　40年严密、谨慎、高压的国企生涯，让项斌养成了“害怕停下来”的习惯。为了不在60岁就退休，他有生以来第一次违背“组织安排”，转投合生创展。项斌说他现在还没有退休的打算，准备在合生这个位子上尽职地做下去，累了就退休。工作之余，项斌喜欢收集一点古董，但也是那种“品质较差，很便宜的”,一如他办公室的那只古董钟。

　　【新闻链接】 合生创展15周年系列庆祝活动启动

　　今年是项斌加盟合生创展暨合生上海公司成立的第6个年头，也是合生创展成立15周年。包括上海在内的合生创展各地分支，已相继于近期展开了15周年的庆祝活动。

　　5月26日，合生创展杯“最in•上海”摄影比赛已在杨浦区新江湾城1号作品拉开序幕，活动将持续3个月，旨在征集最能反映上海本色的摄影作品；新江湾城千人风筝节活动也于同日开幕；另外，由合生创展冠名的台球赛事——全国9球排名赛也将于6月举行。