丁祖昱:目前房地产市场经济形势分析

克而瑞中国信息技术有限公司总裁 丁祖昱

　　目前房地产市场经济形势分析

　　演讲嘉宾：克而瑞中国信息技术有限公司总裁 丁祖昱

　　丁祖昱：我们是拿到所有的微观数据以后再这个基础上面作出整体的判断，也仅供大家做一个参考。

　　今天主要讲三个方面，先讲整体目前数据的情况和外部的环境，再讲企业动态，我们主要以上市企业的动态为主，因为上市企业相关的状况都对外公开。

　　我们统计到目前市场当中最严峻的，流标情况和竞拍不足情况非常严重，和去年相比，整个成交量是锐减。今天来看，我们未来一年和一年半之后的土地上市供应的量会减。土地流标的情况，上海十多块土地流标16块，14块成交，流标的不少是原先比较热门的，而且也在事先做过工作的情况下面发生了流标，扬州一个城市有70%的流标。

　　住宅的成交量我讲几个观点，我们把7月份、8月份、9月份、10月份的数据放在上面，大家很清楚的看到今年的9月、10月是整个市场最难过的时候。成交量基本上降到了一个最低点，比如说，我们看长三角的杭州，10月份的成交量(商品房)只有12.79万平米。一个省会城市成交量下到这样的底部，应该说真的是寒冬了。上海的成交量不足50万平米，和去年同期相比降70%。我们刚刚拿到的11月份数据结果完全倒过来了，这个数据很有意思，我没有放上去。10月份上海成交量上升40%，北京成交量上涨了35%，深圳成交量环比上涨40%，深圳是最厉害的，10月份的成交量突破了50万平米。深圳中原它在11月份的佣金收益有六千多万元，其中一块佣金收入两千多万，二手有四千多万，之前佣金收入数字很低的。11月份佣金数字翻了几番。这些大城市当中，只有重庆减少了19%，它们搞了房展会。重庆11月份的成交量也比上海多一点，原来上海作为全国成交量最大的城市，现在成交量反而不太行。

　　前面周总的话我完全同意，市场最坏的时候没有必要再预测市场会有多么的更坏。11月份的数据我们也可以看到这样的情况，12月份的1到10号我们的数据看来也和10月份比较接近。12月份没有继续成交量放大的情况，还是和10月份保持比较持平的状况。

　　住宅价格，均价角度我不做分析，因为大家拿到的数据是宏观的。我们是从个案角度看的，今年整体的价格和最高点相比，每个项目包括每块区域实际上已经有比较大的调整，像深圳、广州调整幅度比较大的超过了35%，上海部分区域成交价的调整和最高点想比也调整超过30%，三林、中环部分区调整幅度达到了30%以上。调整幅度比较小的反而是一些三线城市、四线城市，包括一些中西部城市，整个房价的调整从个案角度来说调整幅度比较小一点。

　　外部环境这块我很简单的过一下，我主要讲企业情况，国际经济环境的情况我不再重复，前面已经讲过了。国内的环境，我拿两个数字，GDP四季度下滑，明年一季度也肯定下滑。按照这两个季度下滑来算，7个季度下滑，明年二季度的GDP，有的经济学家预测下滑，有的经济学家预测会回稳上升，到底是否连续8个季度下滑吃不准，明年3季度的GDP大多数经济学家预测上升。这说明宏观经济形势发生了很大的变化。

　　发电量的数字，上半年大家都说缺电，结果下半年电全部富余出来，因为电不能存储，电存储的成本比发电大很多，发电量的数字和GDP增长率相比，相当于GDP增长数字的一半，8月份才5%左右发电量增长的数字。现在发电企业日子非常难过，所以煤的日子也非常难过。上个月我到山西去，他们煤的价格相当于以前40%都不到，煤电的价格这段时间锐减。这可以清楚的反应目前整体实体经济的情况。

　　企业去年主要是以扩张型的发展方式进行企业的发展，使得整体企业现金流非常紧，我们后面会看到很多的数字来论证现金流的问题。市场这块由于房价之前是一路上涨导致了整个房价的临界点在很多城市出现了。上海150万左右是房价的临界点，大家预期比较好的情况下面买了就买了，大家预期对未来出现问题的话，房价就会形成阻力。这个临界点就变成逾越不了的点。

　　需求环境来看，上次易居论坛也讲过了，是从消费信心变成消费能力的缺失，上半年主要是信心的缺失，今年下半年开始主要是消费能力的缺失。高端需求这块是降得最快，也最直接，几乎一夜之间高端需求没有了。虚拟经济放出来的这块财富消失了，很多中小企业倒闭，使得这些企业主的钱都拿不出来了。我这周二在杭州和很多杭州的开发企业做交流，和滨江啊他们做交流，他们也是说到了，原来他们的高端消费群体都是当地的一些中小民营企业主，企业运营的钱和个人的钱是混在一起的，今天这些钱我个人消费，明天这些钱又变成企业的流动资金，去年他们很多人企业的钱赌博也好，买高端的消费品也好，买得很快，今年上半年资金不足了，一般高端的消费品不买了，企业流动资金发生很大问题。下半年资金全部要借了，个人能否卖掉其他房子成为他们考虑的方向，高端需求这块影响非常大。还有一块海外的需求基本上现在降到一个近几年的最低点，海外购房人士锐减这块影响非常大。11月下旬的时候我们和美国汉斯分管的高级副总裁在上海做了一个交流，他们在上海有相关的项目，他们提出价格上面是否做一些调整。他们反应最强的就是原先的那些高端金领，比如投行的一些基金人原先可能会买他们在上海未来的一些物业，他觉得这部分人群的收入减得特别快。我们看到很多投行一些普通的工作人员原先出差都坐商务舱，今天都坐经济舱。他说从我坐经济舱就可以看到投行的日子是非常难过的，现在会计师日子还好过一点，因为不管企业上市和企业倒闭会计师总需要的。高端需求降得最快的，改善需求也是降得非常厉害，这里面股市这块有很大的关联，股市的财富效应使得改善需求延后了改善的时间。今天问他是否要改善，他说要改善，是否现在改善呢？他不着急，明年后年也可以改善。我碰到一些需要改善的人，他们现在的想法是，能够回稳，把原先放出的财富解放出来，也不要赚，他回过头来一定买房。

　　刚性需求这块影响最小，从目前11月份的成交量情况来看也是如此，整个11月份的数据，首次购房这块包括总价控制比较好的这些占到了各个城市的成交比例，已经达到70%、80%，这块上升的非常快。接下去，我们看一下企业的相关动态，我们拿74家A股企业做了一个分析，比如我们拿3季度的销售费用比去年的3季度明显有所上升。不是说它整个的费用上升，而是它的比例上升。相对来说我们同样投一块钱的广告费，卖掉的房子和去年相比叠加了，所以它的比例上升。管理费用下降，企业都已经开始进行开源节流的工作。货币持有量这块，今年企业明显3季度货币持有量上升。

　　负债这块我们拿的净负债率，今年3季度净负债率企业达到3.54%，把预收帐款这块不扣掉的话，负债率基本是在75%以上，这个大家都可以比一下，特别高的企业负债率超过100%，按照净负债率也接近了100%，日子就比较难过。企业负债这块达到3000亿的规模，去年是2000亿的规模。

　　利润水平目前来看是逐步的在下降，上半年去年结转的利润，大家都还日子好过，3季度，很多上市企业利润这块明显微利，甚至没有利润了，全行业没有利润甚至是亏损的现象出现。

　　最大的压力是存货的力量，我们拿了几个不同规模的企业，比如说万科的存货量大概是800多亿元，万科做过存货的减持，它把存货要么按照成本或者按照市场价，它已经做过减持了。有些企业没有做过减持，存货的取款年数非常长。招商地产他现在再也不拿地，按照现在的存货数，它要三四年的时间才能消化掉存货。它们目前持有的现金是在右边的数字，万科高的有两多百亿。按照报表来看，它们的负债率是过关的。

　　企业对前景的预期都比较低，销售目标都做了相应下调，少的调了十几二十，多的调了三十四十。今年超过100亿的企业第一位是万科，第二位中海，第三位是保利，接下去是富力，碧桂园都差不多。龙湖快超过100亿了，从它登记的一块还没有超过100亿，今年的100亿和去年差不多，去年是7家，有的数据表明是9家。

　　拿地情况，大多数都不拿地，绿城主动拿过地，其他有的企业是被动拿，比如这是它的第三期用地，它这时候必须拿下来，有的是合作用地，讲好这时候拿下来，除了被动拿地之外，上市企业拿地的速度明显放缓。从5、6、7、8每个月拿地的情况来看，减少拿地和停止拿地是大家一致的选择。海外情况来看今年4季度都停止拿地，即使知道可以抄底了，包括新加坡股市现在在上海和长三角积极的看着，但是明确的说4季度不会拿项目，明年1季度春节以后才考虑相关拿项目的工作。

　　香港企业今年8月份的时候，还有不少企业总部的策略是拿地，奥运会期间还说可以拿地，到10月份，所有的香港企业，他们总部的企业是停止拿地，我们也不知道怎么回事。

　　开工量这块也缩得很快，万科缩了1/3，中海下了20%左右。这块对企业现金流的改善有很大的作用。上市企业多多少少都调整了开工量，有的不开就不开了，有的开工的也停下来了，政府也支持，不会因为过去开了又不开，或者要你开，你不开找你麻烦，现在地方政府对这块也比较支持，都停下来。

　　万科公开的信息比较全，我们可以看一下，万科停止开工的项目，主要是珠三角和长三角，珠三角在广州的项目基本全部停止了。它那时候正好新里城出了一个事故，死了一个人。它以死了一个人的名义把项目都停掉，长三角杭州、南京成交量非常低迷的城市也把项目停工了。

　　3季度和4季度的情况下面，推盘的速度放快，9、10月份，万科、保利都拿出了新盘，它想更快的回笼资金，这些大企业都希望在年底赶上一波，已经开工的希望尽量进行销售工作，随着11月份的数据转暖，在12月份开盘的企业会更多，我们看到不少的上市企业赶在12月份的时间都开盘，甚至还有排在12月20号左右，按照原先不会在元旦前开盘，他们也希望在年底和年初开出来。

　　基本所有的项目都在用或明或暗，或对外宣传，或者不对外宣传的方式，有的效果明显，有的效果不明显，还引起了争议。媒体报道有家企业在深圳某个项目低于周边的地价开盘，六千多块钱销售，我们了解它均价九千多块，只有一套房子六千多块，针对这一套房媒体发起了攻势，标题也危言耸听，说某某企业低价销售。南京江宁区也把一个项目封掉了，说它低价卖房，这个项目我们知道，它没有低于成本价卖房，现在社会影响不太好，基本网上大家看，舆论一边倒，说政府现在低价卖房都不允许还允许什么呢。

　　企业裁员，虽然大家都知道有这种控制的情况，但是一般的企业都不会去说。经济型裁员目前在开发企业当中都没有出现，但事实上减少规模和压缩规模的情况都是比较明显，目前有家企业去年在上海积极拿地，今年年底前我估计要走掉30%左右的人。像中海、万科这些大企业，实际上也压缩了整个新人的引入，像中海每年都搞大学生招聘，今年也没有搞。万科也把大学生招聘压到最低的水平。

　　6月份，万科对未来的市场这块也作出了自己的判断，赶快回笼资金，把开工的面积降下来。现在他们不做预测，只做应对，不对未来市场做哪方面的预测，只做相关的应对。万科的高层讲过一句话，在一个城市当中熬一年熬得过去就熬，熬三年熬不过去就抛，大多数城市他认为以抛为主。万科今年的利润率还会继续下滑，实际上它的利润率去年财务数据已经不高了，由于它今年规模更大之后，销售收入没有明显的提升，使得它的管理费用，包括各种各样成本的上升幅度比较大，使得它的利润率更低。

　　万科绝对不会有问题，今年下半年看下来到年底现金存额接近200个亿，它的现金流入流出，我们认为它应该是有增速的，问题不会太大。中海在很多城市促销的力度比万科更大，而且中海总部都说了比较安全，各个承接公司都以降价为主来进行操作。中海上半年还稍微拿了一些地，下半年调整的速度就非常快，这次宏观调控之后对国有的，有海外融资渠道的公司，在上一轮市场调整当中，民营企业发展速度非常快，我们预测下一轮调整当中，有充沛资金的国有企业可能会占到先机，特别是明年上半年，他们加快低价拿地和人才引进，管理提升的方式的话，下一轮的市场他们可能会出类拔萃。

　　中海现在平均每个月生产投入的资金大概10到15亿左右，偿债支出每个月3到5亿左右。从它每月销售回笼的资金来看都在10多个亿到20多个亿，现在他们基本上日子还比较好过。

　　金地企业去年部分的土地拿了相对比较高的一些价格，主要集中在华南板块，华东特别是上海成为金地的输血之地，上海表现很好，金地上海为金地全国提供了很大的支持。金地对市场预测调整周期大概持续一年左右。很多人认为金地有问题，我们测算下来金地没有问题，因为它的短期负债比较少，短期资金链的影响不大，长期负债有不少。它很多项目都和海外基金合作的，都有一个长期的偿债压力。我们也认为房地产市场不可能永远低迷下去，真的过了一年之后，最大的风险也会过去。媒体说金地短期资金出现问题，我们测算下来金地没有太大问题。年底现金流在60多个亿左右，而且它的销售水平也不错，平均每个月9、10月份都达到10亿以上，11月份也超过10亿，今年金地也是易居俱乐部的一员。

　　对于未来的预测，我很简单的跟大家做一下交流。首先我们认为1、2、3、4线城市是逐步的传导过程，即使未来市场慢慢复苏以后，首先是一线城市、二线城市复苏，三线、四线城市复苏的慢一点。对于07年财政收入当中有超过50%和房地产相关联的城市来看，它们财政收入当中可能和土地相关，或者是和房产开发、享受相关的城市来看，它们也非常难。

　　改善型需求这块需要很多的政策和整体经济环境的配合才能逐步的调整，豪宅需求或者高端需求这块调整时间会更长，因为短期来看，一年内来看，高端需求的需求量减的最多的，刚性需求这块影响最小。现在开始对刚性需求这块的支持力度比较大。如果是一些刚性需求的项目本身来说这一年风险比较小。刚性需求的未来风险还是存在，主要是存在于未来的保障住房对刚性需求的替代性的影响。这一块要根据各个城市保障住房建设的政策，主要是对适用对象的政策来看，北京、天津现在基本上保障面扩张到非常大的面积，会对未来中低端项目产生很大的影响。

　　物业层面，首先影响的是住宅，其次影响是土地，土地这块现在是最严峻的时候，接下去也会影响商业地产。我们从9、10、11三个月商业办公来看，上海甲级写字楼的租金也开始下滑，明年上半年这块不能说计继续的恶化，只能说市场会逐渐的严峻起来。对于商业房产这块，商业地产供应量的风险度我们要关注，特别是在三四线城市，因为上半年有的住宅项目没有启动之后，我们做了一份关于今年1到9月份的商办土地出让情况的一份报告，看下来不少城市蛮严峻的。

　　我们对调整周期做了一个判断，07年9月份，现在回过头来看基本是一个转折点，从盛到衰的转折，或者是调整从高峰到低谷的转折点。今年9月份预示着进入到底部，大家说明年2、3月份会进入市场底部，我们认为今年9月份底部已经到了，传统标志9月份是旺季，所以我们认为是底部。明年9月份我们认为市场要开始复苏，很多的经济学家包括企业界人士都比我们预测更加悲观，都预测到2010年的时候市场才慢慢开始复苏，但是我们认为市场的情况可能不会这么差，这个9月份是一个整体的时间，有部分城市可能明年二季度末、三季度初的时候可能市场开始慢慢的回暖，当然也有一些部分的三四线城市可能会比这个时间略晚一点，这当中是每个城市还根据每个城市的实际情况进行相关的预测。

　　今年9月份到明年9月份当中，成交量我们认为会在底部的区域上下波动，比如说11月份、12月份会比最差的时候好一点，明年的1月份和2月份可能又再差一点，因为春节的情况，3、4月份可能略好一点，基本是在这个底部区域进行相关的波动。

　　明年9月份的市场回暖需要大家的共同努力，因为很多东西说不好，大家都觉得要好，比如说股市都觉得利好消息要出来，提前它股票就会慢慢的涨起来，大家都有期盼，市场会逐步的回暖，消费能力和消费信心都到了一个相应的回暖点的话，它会提前出现这些信号。

　　基本面需要六个条件，现在60%都差不多了，我们估计数字要好看一点，基本要明年下半年，明年上半年的数字可能更为难看一点。金融环境，关于二套房子的政策是否能够提前出来呢？我们也不是央行，不知道这方面的情况，大家都在给中央政府提这方面的建议，我想中央政府也会逐步接受这方面的建议。股票市场这块复苏你说要很好，我们都不做特别乐观的估计，但是基本上见到底部，目前的危机至少是在底部的区域，能否在09年走出来，大家不太乐观，因为09年大小非的量比较大，再创新低的可能又不太大，价格这块也再继续回落，因为价格的回落对于消费能力的复苏是很有帮助的。

　　半年之后，说不定你给客户一些建议，如果你看中某个项目，可以建议他们买房了，今天我可能还让他斟酌一下，再过一个季度，我可能让他准备买房了。

　　供求关系，市场还是很不一样，风险居高的反而是原先的热点城市，其他城市风险不一，但都还存在相当多的机会，这是仅仅从供求关系来分析，我们可以看一些数据，你看这边下来，上海是最健康的市场，今年9月到去年9月的成交量平均每月90万平方米的话(商品住宅)。上海最高的时候达到1300、1400万平方米，武汉已经达到1500万平方米，明年上市量不少于上海上市量，它的成交量比上海少掉接近一半左右，所以武汉去年市场太好了，造成市场目前出现的波动。天津主要是太看好，大家都进行投资，都进行开发，最后使得它的存量和它未来上市量都非常高。天津可能会受到国家政策的扶持力度比较大，如果考虑这方面因素，天津的风险会略微降低一些。各个城市都可以按照这种方式算出它取款的时间，两三年时间比较正常，六七年时间我们认为相对来说风险比较大。这里面又测算四线城市，部分四线城市现在按照这个时间来算都要十年以上，有些城市我们都报不上名的，在城市当中排在100名以后的东西，因为前两年的供应太厉害了，造成刚性需求滞后，大家条件都很好了，不需要改善。一、二线各个城市的风险总体来说是可控的，今天做得比较仓促，针对目前数据我们作出的观点，有不当之处也请大家批评指正，需要这份报告的可以过来找我，我会发给大家，供内部参考，谢谢大家！

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