于丹丹：对于企业来说上市最大的优点是可以获得很雄厚的资金，也就是融资，因为土地开发是资金规模的行为，资金的保障是项目能够顺利进行的好的开端，由此上市公司的融资渠道扩大，融资能力增强无疑是对整个后续的发展有一个很好的推动条件。第二个就是从资金的角度带来比较直接的效应就是投资规模可以扩大，可以在整个开发当中发挥效应。第三个对于开发企业来说上市意味着很多的规范要遵循，有利于整个企业内部的规范运作，从而使大众社会对这个企业的规范认可度，提高企业的自身竞争力。当然还有一个好处就是对于它的人员的管理，人才吸纳，人才激励的角度也是一个优势，因为上市以后一般的公司从股权的角度会给一些员工新的激励制度，这样的话有利于吸引人才，留住人才，从而也是增强企业的竞争力，从这几个角度外在的和内在的而言，上市对于很多开发商来说是很有魅力的一件事情。

富关昆：房企上市是因为房屋本身的价值来体现的，房企需要开发资金、技术要求比较大，现在去银行贷款做一个项目，势必造成大量的资金断裂，通过房企上市以后又可以获得大量的资金，这样可以做规模性发展，可以长期有效的发展。

青果：大家都认为上市公司只要一上市就圈到钱了，这个确实是没有错。我是跟一些准备上市的人曾经接触过，我们很多的企业所谓上市就是包装，包装完了就上市，房企纷纷上市的话确实对目前的房地产市场来说可能是会有一点风险，因为他们确实会圈到不少的钱，但是圈到的钱是不是每一个上市的房企证监会都有能力去真正的审查合格他们确实有这样上市的资格，房企出来以后他们拿的钱是怎么样去运作，对每个企业来讲有没有这样的道德风险让房企真的是用好这个钱，这一点还是需要我们去解决的，房企上市是没有错，但是另外一个房企上市圈到了钱去买土地那只是现在的这种状况下，其实这个风险是很大的，如果房地产价格不像现在这样一天一天的涨，如果是跌的话买土地是亏的，房企最后是冒了很大的风险，现在钱拿了以后就囤土地，土地价值就一定能增，广东当时有一段时间那是大家囤了很多土地，最后大家都赔钱，最关键的是房企上市以后我们怎么样去管理这个房企，所以我前面讲的是希望不要斩断房企上市的一条路。这里面还有两个问题，一个是非A股的IPO，一个是A股的IPO，像潘石屹在香港的IPO，它确实募集到很多的钱，但是这个钱是进不来的，但是有了这个钱他就能在国内银行贷到钱，外汇管理局有一个规定房地产企业不能外资参股的限量，事实上这样在香港一上市就完全打破了这个游戏规则，买了一块土地这个土地可能外资占了一定的股份，所以买了多少土地有一部分股权是外资的，如果说这样的话房企不让它到A股上市到香港去上市我觉得反而是不好的，没几个我们国内的房地产公司在国外开发房地产很成功的，非常少，像万科这样的在国内很成功，在国外比较少，所以还是在国内的开发过程，开发过程当中拿了钱来囤地，大家认为一囤地房价一定会涨，这里面还是有一定的风险。

富关昆：我对这个王石先生讲的三点我有一点异议。购房者的利益保护不是我们开发商来保护的，这首先是要肯定的。关于购房利益的保护问题我感觉到不是一个品牌，也不是上市公司来保护的，巴曙松教授提出来了产品意识化，董帆教授提出了产品的单件，它的特征决定了所谓的品牌。第二点关于防范金融风险，原来中小企业没上市融资是获得土地或拿到市政就可以到银行去融资，融资完了以后再开发，这里面就存在了一个风险承担不均等的问题，我们风险机制的缺失造成了融资政策上的打压，现在的风险是在囤地上，我们一般的上市公司都有15万平方米的储备量，这个是分散在全国各地的，不开发囤积在这里就有风险，现在我们的土地在人民币升值上，在人口红利上等考虑得比较多，所以这个风险完全转到了股票市场去了，所以防范金融风险我感觉它只不过是把风险转移了。至于盘活土地存量，这么多土地储备量短时间之内开发不了，就没有办法盘活，这怎么算是利国利民。

于丹丹：任何事情一定会有双面性的，刚才富老师说得都是客观的，怎么样在这个过程当中解决这个问题，是给我们银监会，给我们制定游戏规则的政府部门出了一个很大的难题，但是大的趋势上还是会认为让整个市场机制越来越规范，上市和资本市场去结合一定是不可或缺的环节，所以从这个角度而言不能断了这条路。

富关昆：如果把资源全部集中到上市公司会造成市场垄断，市场垄断是一个非常可怕的事情，全世界都在反对，任何一个市场都在反对，市场垄断形成价格垄断，老百姓根本不会受惠，只有竞争。如果垄断在一两家就有问题了。

青果：我记得在几个月前，在新浪网上谈过一个问题，其实所谓的开发商就是房企，开发商怎么来的，我知道的开发商是因为当时国家要进行货币分房，要进行房屋商品化，但是国家又拿不出钱来造一大堆房子，于是就把土地分配给那些可以拿出钱的一些人来作为开发商进行开发土地，当时土地有很多种拿法。现在这些开发商一个个都变成了现在的房企，有些房企规模做大了以后这些房企就要上市，全国有四、五万家的房地产开发商，房地产企业很简单，有些企业开发房地产之后就完了，国外的房地产寡头要占整个市场的4%多，而我们的大型开发商加起来只占整个份额的1%多，如果上市数量多一些恐怕富老师讲的竞争就强烈一些，上市的房企是多去竞争，还是我们把它控制住，就那么几家，现在纯粹上市的房企只有20多家，作为有4、5万的房企来讲可能并不算很多，在又不鼓励，但是又不能制止的方式下让这些房地产企业上市，像潘石屹这样舒服到香港联交所去上市，还是到A股上市可能会更好一些。我们本身土地在增值，土地市场的股权在别人手上，让那些合适的符合条件的房企上市对我们的房地产市场应该说有好处，至于它能否把垄断变成寡头，其实我觉得最终还是要市场说了算，如果市场不是一天一个价的话，这个寡头也没用，关键是要控制需求，我是一直对物业税很感兴趣，我觉得这个税出来的话会抑制一定的需求。

富关昆：我们首先看房价的结构有三大块，第一块就是土地，第二个就是开发，第三个就是盈利部分，土地占房价的50%以上，像长沙中心地带的楼板地价到了三万多，上海苏宁环球拍下的这块地楼板价也到了六万。第二我们国家政策造成我们的房子一定要高品位，一定要节能，就拿上海来说，上海有一个四高四新，它的成本就要增加很多，小高层每一个平方要增加300块钱左右，建筑节能多层的建筑每个平方要增加80块到95块，可以说05年上海市造的房子在全国来讲都是第一位的，它的空调设计规定上就要隐蔽，不像以前的空调到处挂，要做隐蔽要包装好，那么就要投入，成本也就上去了，房地产开发的产品是下游产品，是由上游层面的制约，每一个行政许可都要发生费用，这个费用都要计算进成本，我们的政府原来是管理者现在变成了服务者，把行政许可尽量的简化，实质上也就是把开发成本给降了下去，政策叠加起来会造成房地产成本非常高，如果把正确的东西通过一个渠道，通过一个平台来解决的话减少我们的行政许可，这样我们的成本就下来了。现在都在批评开发商，说开发商暴利，作为一个产业来讲它对城市建设，对我们经济发展是很有贡献的，在这个问题上我们要有一个正确的认识。

青果：这里面最重要还是需求，一个是自住需求，一个是投资需求，还有一个是改善需求，如果这个需求发生变化的话，现在还买不起房子的人他们说我们的房价太高，现在的情况也是这样的，现在房地产商只要拿到地就赚钱，其实这种是不符合经济规律的，新江湾城一万二的地板价，现在房地产市场好，大家都认为你至少要卖两万，关键还是需求，现在这个市场是这样发展的，房企真的资金链断裂这个社会也就不和谐了，94年炒惠州房子的时候造成了大量的资金链断裂，市中心都可以看到一个个烂尾楼，不是把开发商手斩断，资金断裂以后国家承担了很大的风险，包括银行，也许那个烂尾楼的房地产商拿了钱走人了，但是最后银行一大堆烂帐，这是一个比较片面的方式，只是我们现在的市场不太成熟，不太符合经济的规律，不可能任何一个市场拿到地就一定能赚钱，可能全世界只有中国是这样的，只要拿到地就赚钱，老百姓也认为只要你拿到地就赚钱，而且你会囤地，囤完以后这个地价值会越来越高，这是基于大家都认为房价会越来越高，土地价值会越来越高，有的人现在提出来现在不买房子将来连租房子都租不起了，我把深圳房子如果不卖掉出去租的话要32年才能把一个房子成本收回来，我是32倍市盈率，比上市公司的市盈率还是低一点，原来深圳是在90年代的时候是10年，我等于10倍的市盈率，我觉得10倍的市盈率好象太没意思了，我的钱放进去以后10年才能把钱收回来，现在大家觉得30倍的市盈率也不高，大家都认为这个房子会涨，所以钱都往房地产投，所以开发商才敢拿了地囤起来，还有开发商把房子造了以后捂起来，如果是按照市场经济规律去搞房地产，你就是想寡头也寡不了，现在看一下网上的房地产市场每个区都有几万套待售房，现在是有房子在卖，但是这个房子都把价格挂得很高，所以房价是最重要影响开发商囤地的因素，当时国家没钱的时候这些开发商是做了一定的贡献，尽管有一些不良开发商做了一些坏事，但是它把房子建起来了，而且现在的房子越建越好，但是这个市场奇怪的是老房子跟新房子一个价，甚至更有倒挂的现象，后面建的房子确实整个质量是有很大提升的，其实深圳的房子04、05年建的房子这些问题都考虑进去了，而且不能用一般的砖必须是要用空心砖，房子越建越好，越建越节能，但是房价和新房子，旧房子的差距不大，其实应该差距是非常大的，个人是这么想的我买了一套房子就赚钱了，对房地产商来说当然是买到土地就赚钱了，但是过了若干年以后根本就不用担心开发商囤地，如果市场变化了开发商就匆匆忙忙进行开发了。

于丹丹：刚刚谈到了是不是新的融资渠道出现以后，公司一上市就直接导致了房价的上涨，我觉得这种说法是因果倒置的，不客观的说法，不是上市的行为导致了房价的上升，房价从目前的情况来看是供求关系决定的，原因就在于我们的需求是很旺盛的，有一些刚性、柔性、弹性的需求，还有流动性过剩造成的需求，不管怎么讲市场的办法，还是政策的抑制，其实是没有办法停止的，除非上海国际性大城市的定位出现发展，城市化的进程出现了逆转这些动力出现才会有需求被抑制，短期来看看不到这样的现象，短期的需求支撑导致了上海房价出现了这样的跨越，而且这种供求再有摩擦的时候同时出现的是银根的紧缩，地根的紧缩，需求在上涨但是国家控制土地量，很严格的控制土地指标，开发商基于对这个政策的判断才导致了他们获取大量的土地，导致了今天的地价出现了这样的涨幅，不能因为公司上市了，而是公司觉得一定要拿地，增强自己核心竞争力的时候，要解决一个很大的问题就是要把自己的融资渠道打开才能去竞争。第二个上市公司的竞争形成了寡头垄断，目前上海有资质的3千多家开发商，有地块在开发的，有项目在报建的308家，这是我们定义的活跃开发商，实际上上市公司他们的竞争是更白热化的，接下来在宝山就可以看到这样的画面了，保利和万科就同时出现了，我们应该鼓励这样的公司用市场化的思维来思考开发和建设。我不认同公司上市以后让房价上涨，接下来用什么样的态度来看待这样的事情，我觉得应该是抱有一种很包容的或者愿意尝试新事物的思维来看待房地产企业上市，而且这个里面不忽略的是政府调控的能力，囤地或者囤房子的现象，从目前上海的市场状况来看不存在这个情况，从供求关系上来看各个区域显示的数据都是新开发的供应量短期之内达不到去化的速度，从这个过程来看应该是一个利好的市场。

富关昆：首先国家是不可能叫停房企A股IPO的，如果叫停的话这就是一种倒退，这也是和我们十七大的精神相违背的。

青果：从我的角度来讲我跟富略微有一些不同，如果说是卡断了内地房地产市场上市的这条路，我觉得对于中国房地产市场来讲不见得会造成什么大的振动或者大的波动，这么多年中国的房地产应该说是繁荣的，房地产市场的价格在不断上涨，那些持有土地的房地产企业一定会有各种方式拿到钱，拿到钱只不过是比A股的方式成本高一些，比如说温州据我所知是有8%多的融资渠道，斩断房地产企业的上市渠道是不是有很多人还想让中央发一个文或者人民银行发一个文所有的银行不准向房地产企业贷款，这样资金链断得更快，但是是不是这样就能把资金链给断了，也不见得，只是我们现在的房地产企业，现在有很多有土地的这些企业他们的融资渠道是各方面的，其实每一家准备上市的房地产公司都有土地储备，除了华远不是这样的，只是问题可能融资的成本要比银行，要比股市来得高一些，如果不让IPO上市的话我觉得房地产市场也不会大乱，应该没有非常大的变化，因为毕竟我们在上市公司还有一些企业，而且有一些企业真的要做强的话不让IPO其他的资金也可以进入到这个企业，收购也好，合并也好，参股也好，各种方式都可以进行。

于丹丹：对你刚刚说的IPO如果全面叫停的问题，这个政策不应该是会出现的，如果真的出现了我也认为它一定是阶段性的政策，而不是永久的真的就把这条路封死了，在整个宏观调控中我们看到了很多阶段性的做法，比如我们的交易过程的控制等等，有一些是属于在一定的时期之内为了缓解当时的问题阶段性的推出，但是不会一直执行下去，这样的话就是一种倒退，IPO被叫停如果真出现的话也不会持续很长的时间，政府一定是针对一个个别现象比较激烈的问题来打压一下规范一下。

于丹丹：虽然不能说必然，但是我觉得这是一个趋势。

青果：房地产企业要想做大做强，包括规模，包括管理，上市是它的必由之路，现在上市还有一些限制，SOHO为什么跑到联交所去上市，因为它是一个私营企业，而华远是一个国营企业，我们国家对上市的私营企业控制得非常严，必须要有国有参股，我碰到一个老总是做空调的，现在也做得很大，他们就是不贷款的，就是零负债开发，并不见得房地产公司上市是一个必由之路，但是作为一个企业发展来讲上市解决了资金问题，还有一个上市解决了监督问题，原来自己一个人说了算，上市以后很多家企业说了算，很多家股东说了算，因为上市不单是散户的问题，还有机构，基金，所以会深化内部的管理，这个深化内部的管理对企业来说是有很大的好处，有一些企业认识到这个问题，但是有些企业认为为什么要找人来管我，所以有些企业避开了上市这条路，有些企业拼命的想走到上市这条路上，这个具体的房地产企业一定要发展到上市这条路，并不见得一定是必由之路，但是这跟有些企业企业理念有关系，我们现在的市场比较好，圈钱比较容易，有些觉得自己够资格的房企现在缺钱，以前拿地一两千万就可以拿到一块地，现在恐怕一两个亿也拿不到一块地，所以明显不够，很多企业考虑需要再发展，那就选择了上市的道路，并不见得房企一上市就肯定赚钱，像万科是84年成立的，包括还有深圳房，深振业，长城，这些企业成立的时候跟万科成立的时间差不多，但是现在比万科差远了，作为一个企业来讲是否选择上市是本身自己企业理念的问题。

于丹丹：我是听到一个声音讲SOHO在境外上市的放弃了中国的A股，这将划上一个句号了，而且为了防止人民币升值的诱因很多热钱要进入，所以中国就制订了限定外资进入的政策，有人就说到限外的政策出现了一个漏洞，如果要是像SOHO中国这样一个并购的动作到海外利用外面的资金参与到国内的房地产开发的话，即便有了这样变通的做法，限外的政策不会失去自己原定的初衷或者效果会受到影响，因为我们在具体的招拍挂当中，在某一些地块的招拍挂文件的规定里面对于进来购买土地使用权的主体有一些条件的限制，而这些条件当中会很明确再制定出一些特殊的门槛，就把一部分认为有热钱嫌疑的企业挡在门外，从这个角度来看在里面增加一条境外的上市公司不能进来的话这种说法是不攻自破的，所以不存在SOHO上市以后国内的房企上市就划上一个句号了。

青果：联交所的上市我认为应该是刹住，A股市场应该是让合格的，有规模的房企允许进入到A股市场，有人讲斩断房企上市的道路，我们现在很多的政策容易错杀，包括40%首付的政策，这样来调控房地产的话真正买得起房的人更买得起房，有钱的人根本不在乎40%、50%，把房企的上市之路全部砍掉这就把很多好的企业错杀掉，我也很同意于老师讲的就算有也是阶段性的，如果在海外联交所上市的话这个解决的方案很容易，可以在很多招拍挂当中限制了带有联交所上市背景的就不让你投标，这样就拿不到地，连投标的机会都没有，有这样的政策在上面限制相当于对房企来说一把悬着的剑，只要在国内这些东西定下来了SOHO是一个句号也好都可能实现了，因为没有主动性去上市了，那还存在什么第二家。

富关昆：这是一个围城，有人想进来，有人想出去，中石油回来了，SOHO出去了，我觉得这不是一个句号。

于丹丹：我觉得市场走得稳才能走得远，开发商如果上市的话应该说它的体制增强更加规范以后有利于我们整个产业走得更稳健，走得更繁荣，更长远。

青果：房地产企业上市会对合格的房地产企业是一个非常好的发展方向，是否允许房地产企业上市，对中国房价的影响不是很大，这个问题跟中国的房价关系不是很大。

富关昆：不要满足于现有的项目，也不要满足于享有的土地存量，要从战略上考虑还是要积极的争取上市。

主持人：不可否认的是目前我们的房地产开发商仍是一个鱼龙混杂的群体，非正常的现象也是比比皆是，房企上市更像是险象环生，生死未卜，有关部门适度调整房地产企业上市政策，甚至调整已上市房地产企业之监管对策，或许才是挽救股市和楼市走向平稳之道，和谐之道。由于时间的关系，我们这一期的《地产三剑客》节目又要告一段落了，有兴趣的朋友也可以在线继续探讨。也非常感谢几位嘉宾百忙之中抽空来到我们的节目中，也谢谢嘉宾们的精采发言，让我们相约下期再见！