固定利率房贷、“双周供”、“直客式”、“宽限期”……近来，各银行的房贷业务花样百出。创新改良后的产品各有哪些特点、优势？消费者如何根据自己的需要选择房贷？

　　NO.1“宽限期”房贷

　　推出银行：上海银行适合人群：初期还款压力较大的购房者

　　产品优势：第一年，借款人只付息，不还本

　　上海银行近日推出了个人住房贷款宽限期还贷新方式。据悉，宽限期还款方式是指个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。

　　该还款方式最大优势是，可适当减轻购房者借款初期的还款压力，但贷款者需为此多付1年利息。

　　据了解，宽限期期限分别有12、24、36期，目前上海银行首推12期。据介绍，经与上海银行建立合作关系的开发商或

　　[财智计算]

　　王先生计划按10年还本付息，并申请宽限期1年，则贷款期限为11年，贷款利率适用5年期以上利率；他的贷款发放日为2006年3月15日，则宽限期自当日起算，4月20日首次付息，2007年3月20日最后一次付息。期间，借款人只付息，不还本。12期满，借款人开始还本付息，首次还本付息日为2007年4月20日。若王先生贷款金额为50万元，贷款期限为10年，正常还款为每月5400元(按基准利率下浮10%的优惠利率计算)，若申请宽限期12期，则第一年每月只需还款2300元，还款压力可大大减轻。

　　NO.2“直客式”房贷

　　推出银行：中国银行适合人群：希望得到购房折扣、享受便捷房贷服务的购房者

　　产品优势：享受房款优惠，规避购房风险

　　中国银行新推的“直客式”房贷是购房者直接向银行贷款，由银行一次性向开发商付清购房款的个人房贷新模式，贷款的额度、成数、期限以及还款方式由银行根据购房者的需求决定。由于银行直接贷款给买房者，无需经过开发商担保，立刻能享受到一次付清房款的优惠。

　　在过往的二手房交易中，一般是购房者先选定所购房屋，与上家签订购房协议，交纳部分订金，然后再申请贷款补齐房款。如果购房者在一定时间内没有申请到贷款，则要面临订金被没收的情况。通过“直客式”房贷，购房者可根据自身情况先进行贷款，如果无法顺利申请到贷款也有时间考虑是否选择放弃购买，规避了由于贷款不成功所带来的损失。

　　目前，市中行对办理“直客式”房贷业务的客户推出了系列优惠增值服务，除了能得到利率优惠(房贷利率最高可在基准利率基础上下浮10%)和相关手续费用减免，市中行对于符合一定要求的客户还将颁发享受贵宾服务的VPP理财体验卡。

　　[财智计算]

　　如果客户购买一套售价为40万元的房产，选择“直客式”个人住房贷款，开发商给予购房折扣3%的话，购房时即节约资金1.2万元。如按七成20年来贷款，所需承担的担保费用约为2000元，购房时可节约资金1万元。

　　NO.3“双周供”房贷

　　推出银行：深圳发展银行适合人群：收入稳定、还款能力较强的购房者

　　产品优势：缩短还款期限近期，深圳发展银行推出的“双周供”是指按揭贷款的还款方式从原来的每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。“双周供”按揭业务具有缩短还款期、节省利息的优势，但还款压力有所加大。

　　“双周供”与传统按揭业务最大的区别，在于其确定还款额与还款期限的过程。传统业务下，客户提出按揭贷款总额后，要选择相应贷款期限。有了这两个数据后，再计算出每月的还款额。“双周供”客户首先要选择的是每月还款额。银行再根据专门公式计算出你还清贷款所需要的年限。每双周还款额是一个固定值，而还款期限是由此而定的，期限不是整数，而可能是多少年零多少个月这样的数目。

　　[财智计算]

　　以50万元贷款，年利率5.51%为例。在普通按揭业务下，客户选择30年期贷款，那么每月还款额为2842元。而在“双周供”业务下，客户可以将每两周的还款额设定为2842元的一半，即1421元。这样，客户只需要25年零1个月即可还清贷款，比30年期缩短59个月的还款期。

　　但选择“双周供”,客户每年需还款26次，以每次1421元计算，总计36946元；而在传统按月按揭下，每年还款12次，以每次2842元计算，总计34104元。实际年供款压力增加了8.3%。

　　NO.4固定利率房贷

　　推出银行：光大银行适合人群：看好未来几年加息的购房者

　　产品优势：以固定利率避免可能的升息风险

　　所谓固定利率住房贷款，就是在贷款合同签订时即设定好固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会“随行就市”。光大推出的“固定利率商业用房贷款”分5年以下(含)和5年以上至10年(含)两个品种，年利率水平分别为6.18%和6.42%，并将业务范围扩大到商业用房贷款和二手房贷款。

　　业内人士表示，固定利率房贷划算与否取决于未来的利率走势。目前，越来越多的信号是，我国正处在加息周期，中短期再次加息的可能性比较大，一旦近年内房贷利率再提高10个百分点的话，“固定”就会很划算。

　　[财智计算]

　　以贷款50万元期限为10年的房贷为例，如果从办理按揭后的第二年开始，央行每年加息0.25个百分点，浮动利率第十年的利息就为7.245%，而固定利率就算定为6.12%，10年下来，实行固定利率可以节省31300元。

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