上周，晨报《地产》周刊接到读者徐志云的来信，表达了其大学毕业后，作为一个在上海生活工作了6年的新上海青年人，在有了6年的租房经历后，对买房安居生活的向往。与“自立从一套房开始”梦想相对的，是目前交通便捷、户型合理、价格适中的青年住宅较难寻觅的现实。来信见报后，引起了社会的强烈反响。东方房地产学院院长张永岳教授认为，不少新上海青年人对安居购房的梦想和困惑，具有一定的典型性，有关青年住宅的话题应引起了业内专家的关注。
为此，新闻晨报《地产》周刊本周起正式发起上海青年居住状况大型调查活动,由新闻媒介、专业研究机构、学院等多方组织力量首次进行关注青年居住状况及大型调查研究，通过问卷调查方式，了解当前上海青年人居现状，把握青年人居住消费需求，研究未来房地产主力消费人群的居住观念。
此次调查将通过青年调查问卷等方式采集一线数据，反映青年普遍关注的居住状况和青年住宅等热点话题，经过统一的数据汇总分析。调查研究中心将在一个月后在《新闻晨报》地产周刊刊出《青年居住状况白皮书》，唤起大众对于青年居住状况的关注。
调查：从年青人安居需求开始
有关专家认为，上海的主要房屋消费群，已经由十多年前的社会高端群体，转变为中年人群体，而未来很有可能将由年轻人支撑。所以，本次调查的问卷设计直接从年轻人的真实居住状况和实际的需求切入。
从本次大型调查的问卷来看，这次调查最主要涉及两方面，一是24-30岁在沪青年目前的居住状态；二是他们对未来的住房期待。有关人士介绍，这也是目前青年居住情况中最受关注的两个问题。对于年轻人的目前居住状态，调查涉及了原籍、月收入、上班交通工具等问题，以便对他们的背景、工作、经济状况等作全面的了解和评估。
除了单选，问卷的一些问题还采用了多种选择的形式，如造成青年无房可买的原因、青年对住房的要求等，直指年轻人对于目前市场的看法和他们的需要。这些情况无疑都将成为以后开发商开发青年类房产项目时的重要依据。通过调查，可以把握青年消费者的要求，了解他们的现状、观念和未来的消费趋势，在关心青年人居住问题的同时，也为未来的房地产市场的定位提供了一个综合的参考依据，促进房地产行业的可持续发展。
调查展开后，调查研究中心将就青年居住状态和青年居住需求趋向进行专项课题研究。经过统一的数据汇总分析后，将在《新闻晨报》地产周刊刊出《青年居住状况白皮书》，通过媒体把这次调查情况公布，引起社会关注，唤起大众对于青年阶层居住状态的关注。
现状：市场细分不明VS不同年龄市民选择标准化
上周的读者来信中显示了这样的信息：即小面积、总价低和交通方便这3个基本元素，勾勒出在大学毕业几年后，在上海创业的年轻人对安居梦想的粗线条轮廓。然而，目前的上海楼市却没有精准定位于年轻人这种梦想的产品，对于市场难觅具备这样特色的产品的原因，易居研究院的院长丁祖昱分析认为，这与市场产品的细分不明有关。
丁祖昱介绍，上海楼市长期以来提供的都是标准化产品，市场为20岁到70岁的人提供的可选择范围其实是相同的。然而，年轻人的居住习惯和中年人、有家庭的人和老年人的居住习惯是不同的。即使是25岁-35岁的阶段，人们的居住习惯也要分成3-4个层次：刚刚毕业的大学生居住习惯更偏重于校居、群居，更喜欢大客厅的需求模式；到了有稳定的女友或者男友，或者形成小家庭之后，他的居住习惯会从比较公开的模式，逐步走向相对私密的要求；有了小孩之后，就会有一种家庭的要求。虽然他们都是年轻人，但是整个居住习惯在发生不断的变化。然而，针对这些需求的不同产品，却几乎没有人提供。标准化产品提供的是从20岁-70岁人群都适用的住宅，然而这样的住宅却忽略了对不同层次人们需求的满足。
在一次房展会上，一位年轻白领女性对销售人员说：“我想要的房子是一室50平方米左右的，交通要方便，还要带装修。”有关专家认为，这位白领提到的小户型房型目前在社区当中只是作为一种产品的补充而存在，而并非主流。这些产品没有真正从一个年轻人生活的原点去进行，因而针对年轻人提供的服务功能并不明显，对其需求的把握也不够。
随着2005年理性购房年的到来，刚性需求成为了市场的主流，人们逐渐把眼光转向了青年群体。根据易居研究院的部分研究表明：整个上海的户籍人口这10年增长得很少，但是常住人口的增长却非常快，其中，年轻人口的导入，占了比较大的比例。目前的青年消费群体，从资金和消费总量来看，很可能是未来10年的主导和引导整个未来的主流。
需求：青年住宅需要社区交流平台
交通、价格等因素之外，年轻人的居住是否还有更深层次的需求？业内人士认为，国外的青年公寓经验表明，供年轻人相互交流的社区平台也是针对年轻购房者不可或缺条件。
根据国外发达国家的开发经验，按照上海目前的人均GDP收入，已经具备了大规模青年公寓的开发经济基础。然而，开发怎样的青年公寓？如何开发青年公寓？青年公寓应注重哪些品质？这些都是本次调查基本数据汇总后，需要深入研究的课题。
在读者“我想有个家”的来信中，读者表达了这样的想法：青年人想要的是“交通便捷、户型合理、价格适中的青年住宅”。据了解，早在2001年，海潮路上曾推出过一个“青年会”的房产项目，其“让青年人安家在市中心”的概念，在市场上引起了巨大的反响。虽然“青年会”每套房子总建筑面积只有40平方米左右，但其良好的复合空间，对于一些青年人比较喜闻乐见、比较感兴趣话题的采用，受到了当时很大一批年轻人的喜爱和追捧。1000多套房子在极短的时间内就一售而光。
随着城市轨道交通的发展，年青人的居所与市中心距离已经不是他们安居过程中的最大问题，选择离市中心一定距离范围内的楼盘，其实也缓解了价格选择上的矛盾。价格、地段等因素取得平衡之后，如今青年人还很注重社区的品质和个性。于是，青年社区的概念被提了出来。
青年社区应该包含那些要素？据分析，首先是要符合年轻人时尚的天性，契合他们的生活习惯，立面设计、房型设计、运动设施等都要符合年轻人的审美观。其次，社区还不可缺少一个供居住者互相交流的平台。青年社区应该有家庭和朋友的感觉。而作为一个海派城市，全国各地的青年都在这里集聚，能在社区里尽情交流，是所有来上海工作创业的年青人都希望得到的享受。(文/唐海力)
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