上海房市住宅物业成长潜力大

　　早报地产评论员 张静 罗勇成

　　“让我在中国房地产市场分一杯羹，我不关心细节，只要给我一杯羹。”美国城市土地学会(ULI)和全球四大会计师事务所之一的普华永道曾在上海共同发布的《2007亚太房地产未来趋势》报告中如是表态，这表达了投资者对中国房地产市场的浓厚兴趣。

　　事实上，从街头巷尾的普通百姓到海内外的资深房地产开发商和基金投资者，从私家住房租赁到跨国企业的集团性购买，在上海，投资房地产已成为关注的焦点。

　　投资，收益稳定才是硬道理。股市风险大，更让很多资金过剩的人转而将目标投向了楼市，再加上今年的新增购房者，自今年3月份以来楼市日渐红火，大有供不应求之势。

　　那么，如今上海房地产市场哪些物业成长潜力更大？《东方置业》从专业的角度出发，综合各类投资者长期积累的经验，对上海住宅物业进行深入分析，推荐以下项目。

　　推荐一

　　高端酒店式公寓

　　推荐理由：供应有限、租金上升、海外投资者的热点

　　推荐产品：济南路8号、静安紫苑

　　自2000年以来，上海酒店式公寓的租金一直保持稳中有升。今年一季度市场平均租金水平达到人民币143元／平方米／月，较去年四季度上升了3%。一些酒店公寓租金持续上升，反映出市场需求强劲。与非酒店式公寓相比，酒店公寓凭借其优良的管理服务，吸引着众多外籍人士。

　　其中，高档酒店式公寓需求更是强劲。世界《财富》500强企业中已有近300家跨国公司进驻上海，许多跨国公司将自己的中国总部甚至亚太总部设在这里。上海已成为无数跨国公司倍加青睐的城市。

　　目前酒店式公寓主要集中在静安、徐汇、长宁、浦东等区域。例如雅诗阁、嘉里公寓、衡山路41号、城市酒店公寓和长乐路上的宁馨苑等。与需求形成强烈反差的是，目前在售和预售的高端酒店式公寓并不多。根据我们了解，济南路8号和静安紫苑有可能成为今年高端酒店式公寓市场热点。

　　推荐二

　　商业办公物业

　　推荐理由：投资还有上升空间

　　推荐物业：中房晶街、九号商业广场、金悦生活广场、洋山港城、财富国际广场、创智天地

　　有机构说，“商业物业是第一投资取向，上海的日益繁华应该会继续推动这一领域的发展。”根据《东方置业》的理财倾向调查，70%的被调查者提倡在上海购买商业物业，有些被访者认为，上海周边卫星城镇的发展将继续推动商业物业的需求。

　　由《东方置业》组织的“发现上海之旅”——2007“温州太太理财团”沪上探房活动，即将在6月展开。“温州太太理财团”目标锁定上海商办类物业。

　　据温州市投资协会相关人员透露，这个“太太理财团”的成员已有几千人，还在不断扩招，主要由风行沪上房地产市场的温州投资团女性成员以及男性成员的家属自发组成。

　　“太太理财团”将主要针对品质较高、有升值空间的物业进行理财投资，例如商铺类产品。温州人对目前售价、租金水平相对较低，但未来具备较大上升空间、具有较高投资回报率的上海甲级写字楼兴趣颇浓。

　　业内人士指出，上海房地产的投资重心将从住宅向商业房地产转移。虽然投资商用物业的风险相对较高，但商业房地产的投资回报率也相对较高。因此，一向对房产投资商机较为敏感的温州人自然不会放弃这块房产市场的“蛋糕”。

　　据悉，在上海楼市热销的高峰时节，温州人的房产投资大多是“跟着感觉走”。与以往的“温州炒房团”不同，“太太理财团”将更侧重于理财的概念，投资会更为理性。“太太理财团”将聘请全国知名的理财、房产专家对投资产品进行分析。

　　专家提示

　　商铺投资虽然是时下投资的时尚，不过理性投资是重要的警示。商铺投资应注意以下因素：

　　一、区域人气是最重要的条件。

　　二、分析物业升值潜力。一般来说，商业物业的升值潜力很大程度上由区域人流和消费者消费力决定，除此还受交通、区域环境规划等的制约。

　　三、社区商铺投资除此还要考虑价位、铺位规格、经营范围、使用的时间年限、开发商实力等因素。

　　推荐三

　　价值低估的房产板块

　　低估板块：九亭、松江新城以及轨道交通9号线、7号线、11号线未开通沿线区域

　　推荐物业：海尚明城、莱顿小城、金丰蓝庭、贝沙湾

　　轨道交通9号线一期工程将在今年年底建成通车。届时自九亭站到达徐家汇宜山路站只需大约25分钟。真正纳入“徐家汇25分钟生活圈”使得居住在九亭的便利程度有了质的飞跃——工作在市区、居住在九亭将成为可能。

　　轨道交通对物业的价值影响规律，使得九亭楼市具备了深厚的价值潜力。以莘庄为标杆：地铁一号线徐家汇站到莘庄站有7站距离，R9线宜山路站到九亭站的距离也为7站，两者的距离、时间、费用相差无几，而九亭楼市价格目前与莘庄有近3000元的价差——也就是说，在9号线通车、九亭

房价向莘庄靠拢后至少有3000元/平方米的升值空间。明显的价值前景对应当前仍然平实的价格水平，吸引了众多具备前瞻性眼光的市区购买力。

　　而松江新城板块房价在5000元/平方米，随着9号线年底通车，松江新城的房产，也将快速升值。