供需博弈困扰6月南京楼市 二手房涨幅开始下降

　　2007年上半年刚刚过去。对于南京楼市以及参与楼市博弈的各方力量来说，这半年的光景让人印象深刻——从“抢房潮频繁上演”的突然，到“房价进入快速上升通道”的无奈，再到“无房可卖”的尴尬，买房者和卖房者在这场“买”与“卖”的游戏中，体验着悲喜与阵痛。

　　按照开发商自己的话来说，南京楼市在上半年表现得“市场好得可怕”。

　　最新的统计数据显示，2007年1～6月，南京全市商品住宅共认购64553套，成交53280套。相比去年同期，南京今年上半年多卖了7000套房。但由于受到地产新政的影响，6月份南京楼市开始出现一些比较“奇特的现象”。

　　6月，全市住宅成交套数比上个月下降了逾四分之一。截至6月26日，全市仅有16家楼盘领取了销售(预售)许可证，其中有一个是中低价商品房。从二手房交易市场的情况来看，整个6月份的新房挂牌量仍在增长，但成交量开始出现下滑，挂牌均价涨势也有明显下降态势。

　　近一个月来，南京楼市出现的这种“需求旺盛不减、成交量明显下滑、新盘上市量逐步减少”的情况，也引起了专家的高度关注。

　　“需求不稳定，供应也不稳定，供求关系不稳定导致价格不稳定，这种不稳定往往带来了市场的不确定性和风险性。”东南大学建设与房地产系主任李启明教授给南京楼市把了一脉。他认为，需求的旺盛是高房价“逼迫”所致，由于房价高涨，一些潜在购房者不得不提前透支需求。但反过来，这样一种提前透支也有可能使得楼市后市乏力。

　　业内人士提醒购房者，如果急需购房，现在可以买了；如果是已有房产，还想再买一套做固定投资，现在也可以买。不过，除江宁、江北、河西这三个现在的热点区域以外，市民不妨把眼光放到这些区域以外的，更有升值潜力的地方。

　　最新动态，二手房涨幅开始下降

　　6月，南京二手房市场挂牌量继续增长，但挂牌价和成交价均与上月相比持平。

　　据365地产家居网统计，2007年6月，全市个人二手房挂牌量为12467套，环比5月增长16.37%。

　　2007年6月，江南八区二手房成交3311套，环比5月增长24.80%。6月全市个人二手房挂牌均价为7368元/平方米，环比5月涨幅为1.22%。挂牌均价涨势明显呈下降状态。

　　除雨花增幅6.13%、秦淮增幅3.15%外，其余各区挂牌均价均属微小范围波动。鼓楼区挂牌价格为9695元/平方米、白下9000元/平方米、玄武8819元/平方米、秦淮8489元/平方米、建邺8597元/平方米、下关7041元/平方米，雨花6874元/平方米、栖霞5657元/平方米、江宁5267元/平方米。

　　二手房成交均价为7823元/平方米，环比5月上涨5.77%。鼓楼区为8407元/平方米，白下8547元/平方米、玄武8570元/平方米、秦淮7745元/平方米、建邺7922元/平方米、下关6943元/平方米，雨花6617元/平方米、栖霞5883元/平方米。6月江南八区成交量，基本反弹至4月的水平。但6月除鼓楼区成交量超出4月外，其余均低于或持平于4月。虽然在6月上旬成交均价出现暂时的稳定，但6月总体江南八区成交均价上涨5.77%。

　　据HOUSE365置业频道的数据统计显示，6月份全市个人二手房挂牌量达到12467套，比5月增长16.37%。上半年来全市二手房挂牌量增长明显，1月份挂牌量只在5200套左右，至6月末挂牌量翻了一番。

　　-未来走势，800万房源将要上市？

　　南京网尚研究机构作出的调研报告中，南京楼市下半年的上市量被预测为800万平方米。该机构的专家称，不断上市的新房将在一定程度上平衡畸形的供求关系。

　　除了7月份将要开盘的14家新盘外，还有金奥大厦预计于下半年8月份推出70~360平方米左右的酒店式公寓以及办公间。西城预计于7月中旬公开多重新房，7月20日前只接受300位购房者电话预约。海德北岸预计将于9月份开盘销售，一期推出600套面积为80~100多平方米的小高层。麒麟山庄8月份推出60套新房源，面积为136平方米的三房，为小高层。

　　另外，在板块方面，南京网尚研究机构研究专家认为，目前从城南板块的开发情况看，供应市场后劲较足，只是几家新老楼盘均处于前期积累客户时期，下半年将会有等新房源上市，预测城南板块本年度将新推50万平方米新房源。

　　城东板块自2006年下半年起，土地市场一直较为沉寂，土地挂牌上市量稀少，而这种局面一直持续到2007年上半年。根据南京国土资源局的数据，仅有徐庄软件园一块土地面市。在今年计划推出土地公示上，城东土地市场仍然趋冷，推地速度明显减缓。业内人士称，这一现象将导致未来一二年内新房源上市量将处于较低水平。

　　江宁目前已知的是两个规模较大的纯中小户型楼盘将上市，一些老盘也在政府的要求下，为其新上市房源调整，增加中小户型所占比例。河西从已确定上半年上市的宋都美域到已是准现房的星雨华府、仁恒国际公寓，加上融侨·中央花园……今年河西板块至少将迎七八个新盘上市，加上西堤国际、嘉业国际城、嘉业阳光城等老项目还有体量较为庞大的后期房源推出，未可销售的住宅量将在160万平方米以下。

　　另外，年内江北将有200万平方米以上的新房源上市，包括30余家在售楼盘及新开楼盘在内，整个下半年江北将有40余家楼盘提供上市房源，这些将平抑江北房价的恶涨态势。河西今年下半年的可售房源已经与江宁、江北等持平，将占到总量的近3成。

　　6月楼市怪象连连

　　网尚房地产的数据显示：2007年1～6月，全市商品住宅共认购64553套，成交53280套。相比去年同期，多卖房7000套。

　　尽管不断有“房荒”论传出，为何上半年楼市仍然比去年同期多卖出7000套？

　　南京一家民间研究机构的相关负责人分析，开发商囤房惜售和房价高涨带来的恶性循环打破了市场正常的供求关系：一方面囤房带来供应量减少，另一方面高房价“逼迫”潜在需求提前释放。两者相互作用，使得上半年楼市呈现旺销迹象。

　　不少业内人士在接受记者采访时指出，面对房价上涨，一些潜在购房者不得不提前透支需求。但这种提前透支可能使得楼市后市乏力。

　　而6月份楼市出现的一些反常现象，似乎印证了上述这个观点。

　　新房：

　　疯狂抢房VS成交量暴跌

　　排队抢购的现象在今年6月不但没有得到缓解，反而变本加厉。

　　6月推出的为数不多的几个楼盘，无不遭到了购房者的热烈追捧：率先亮相的东渡国际青年城项目在6月2日和9日两次开盘的销售率分别达到90%和67%；6月12日，龙江国际社区二期开盘，300个顺序号在2小时内就被一抢而空，当天就消化掉75%；6月16日，万科光明城市先锋座网上排号系统正式启动，以55~75平方米为主力的精

装修小户型，192套房源当天即有300组登记预约；华光地产应购房者的强烈要求，在6月份提前加推了42号楼，仅一个小时的光景，所有房源被等待已久的客户抢购一空……

　　很多人能够抢到一套房子算是幸运的了，抢不到的只能等。种种迹象表明，楼市似乎还在延续前几个月的火爆态势。

　　然而，最新公布的一些数据，却让人们“大跌眼镜”。

　　据江苏商报了解，南京中原发展研究中心在最新发布的一期楼市研究报告称，由于受到地产新政的影响，尽管今年6月份全市住宅成交均价上升了约3.72%，但成交套数却比上个月下降了逾四分之一。

　　“成交量下滑，不是大家不想买房，而是可供选择的房源实在太少了。”江北一家开发商表示。

　　林小姐在5月中旬就看了御湖国际的精装修公寓样板房，“先前听售楼小姐说6月份会开盘，但现在已经到了7月份，也没有动静。”

　　类似于林小姐这种情况的市民不在少数。开发商的开盘日期是一拖再拖，楼盘的上市量也就持续缩水。

　　6月16日和17日，南京楼市的成交量跌至谷底。数据显示，6月16日全天南京市商品房共认购121套，而成交仅为15套。17日交易量略有回升，共认购231套，成交159套，交易总量为390套——比起5月此时动辄过千套的交易量，交易量明显下滑的迹象一目了然。

　　据统计，6月份全市共成交住宅8630套，比5月份下降了25.5%。除了江宁、溧水两处片区有所增长外，其他区域均在下跌。其中，白下区的降幅甚至超过了50%。在价格方面，中原发展研究中心的报告显示，今年6月份南京市住宅的成交均价为每平方米4575元，与5月份相比上升了3.72%。除溧水外，各区域价格均比上月有所增长，其中玄武区由于当月推出的房源以高档住宅为主，均价增长的幅度超过了20%。

　　二手房：

　　买者骤减VS价格仍升

　　今年以来，河西龙江板块一直是二手房买卖的大热区域。4月份的时候，龙江部分二手房均价甚至突破万元大关。7月2日，当记者再次来到龙江的一些中介公司时却发现，二手房成交量竟如新盘一样也开始下滑。原本一直挤满看房者的门店内，如今已见不到几个人了。

　　在南京融众房产宝地园店，店内只有两名工作人员坐在电脑前，与记者两个月前来时看到情形完全不同。那时，前来咨询房源信息的购房者基本将店内的椅子都占满了。“最近的挂牌量比年初时下降了不少，成交量也在下降。”工作人员陈先生说。

　　据记者了解，该店目前挂牌销售的房源基本上是在消化以前的存量，并没有多少新房源加入进来。部分房龄较老、周边的配套不完善的房源，房主又迟迟不肯将挂牌价格降下来，导致成交量大幅跳水。

　　不过陈先生同时透露，尽管成交量在减少，但目前龙江板块的二手房价格仍在稳步上涨中。

　　据记者了解，今年三月份时，龙江板块中只有聚福园、裕顺雅苑、金陵名人居及金陵御沁园等少数精装房源价格破万。到六月底时，这里挂牌房源均价逼近万元，已成“普遍现象，不足为奇”。如，宁工新寓一套1998年的房子，面积53.5平方米，5楼，整体朝南，售价50万元。

　　“去年年底时聚福园一带的二手房挂牌均价在8000/平方米左右，而到现在价格已经涨到12000元/平方米。”陈先生说。

　　我爱我家龙江白云店的王先生透露，今年前3月，龙江板块的二手房价格以每月10%的涨幅稳步上涨，4～6月份，已渐趋平稳。与之相对的是，挂牌成交量则有风云突变的态势。“1～4月份还算平稳，5月突然呈现下降态势。到了6月份，成交量与今年高峰期相比下降了30%左右。”

　　虽然挂牌成交量在不停地下滑，房源挂牌价却没有多少变化。王先生说，龙江板块通过几年的发展，已经成为河西地区比较成熟的区域。目前，河西地块不断冒出价格破万的楼盘，二手房的价格没有理由不跟进。“按照目前的态势来看，挂牌价还会继续上调。”

　　据王先生介绍，有位房东，去年在我爱我家挂牌出售一套宝地园房源，他标示的总价为32.5万元，而在以后的日子，不断有买家看中想买。但这位房东就是“硬正”：每当一位买家看中，就将房价上调2万元。就这样半年来房价一直涨到42.5万元，至今仍在挂牌，不肯轻易出手。