四区供需呈现剪刀差　市中心存量房加速消化

　　3月至今，市中心新房供应缺口随着楼市的回暖日益明显。连月来的成交面积都远大于新增面积，且越是供应量小的区域，成交面积与新增面积间的比例相差越来越大。根据汉宇地产近期的统计数据显示，3月份以来，一些中心城区，如黄浦、静安、徐汇、卢湾的新增面积都远小于成交面积，市中心存量房正在被加速消化

　　高挡房新增供应不足

　　在黄浦、静安、徐汇、卢湾4个区中，静安区近5个月的新增面积最为少，仅为3135平方米，而成交面积达到50826平方米，成交面积是新增面积的16倍，其存量房的消化量比较可观。紧随其后的是卢湾区，近5个月的新增面积为3135平方米，成交面积为50826平方米，成交面积是新增面积的4.5倍。黄浦区是市中心区域新房供应比较充沛的区域，3月至今新增面积56591平方米，成交面积也较大，为188806平方米，成交面积是新增面积的3.3倍。

　　和这3个区相比之下，徐汇区的新增面积和成交面积都很大，分别为147361平方米和308037平方米，成交面积为新增面积的2倍，两者差距最小。但是从具体成交情况来看，徐汇区今年3月至今销售排名前三的新盘均不在徐家汇中心板块，分别为长桥板块的中海瀛台、明丰新纪苑和徐汇锦梅苑，这3个楼盘在近5个月里分别销售了369套共49412平方米、361套共31666平方米和233套共26029平方米。此外，还有龙华板块的百汇园、徐汇临江豪庭等楼盘，销售套数也过百，这些楼盘的热销也是徐汇区3月至今存量房消化量大的一个重要原因。

　　中心区域成交面积逐月递增

　　从各区每月的成交面积变化来看，都呈现出逐月递增态势。其中除静安区4-6月的成交面积较为平稳外，其余三区的增长幅度都很明显，6月更是达到了顶峰。

　　今年5月前开盘至今仍在销售的楼盘，市中心各区域中以黄浦区和徐汇区居多，卢湾次之，静安最少。汉宇地产在各个区域挑选了今年5月至今销售排名前三的新盘，通过历史销售与最近数月销售进度的对比，分析了近期市中心存量房去化的具体状态。

　　根据分析，黄浦区的销售排名前三的楼盘——黄浦丽园、老西门新苑一期以及金外滩花园，开盘时间都较早，在2006年它们都普遍出现疲软，而从2007年开始成交逐步活跃，进入5月更是达到了一个高峰状态。以黄浦丽园为例，2005年12月底，共销售了12套房源，整个2006年销售套数是13套，2007年1月到4月销售了9套。而在4月之后，成交量大幅攀升，到7月23日，短短3个月不到就销售了238套。比之前一年多累积销售的总和还多。

　　除了黄浦区，徐汇、卢湾、静安的情况也大同小异。存量房的去化，尤其是一些性价比高的楼盘，速度极为迅猛。

　　四因素助力存量房去化

　　今年上半年上海存量房去化快的主要原因，汉宇地产认为这得益于多方面的推动。

　　一是人民币的稳定升值的大背景，使得多余的购买力大量进入房地产领域，带动了房产投资的增加。其次，各种市政利好也对存量房的去化起到了推动作用，使得许多客户改善居住的愿望得到激发。第三是由于目前房地产市场的内需要求相对较高，在过去两年间因为宏观调控的作用，在房地产泡沫已被挤去的同时，刚性需求也受到了抑制，随着房地产市场进入稳定期，这些刚性需求正在释放。

　　此外，前段时间股市的获利，也使得购买者的能力进一步提升，促使了市中心高档区域楼盘的热销。