白领购房最具经济性区位解读

　　新浪华东房产副总经理王国利：我们今天下午茶讨论的主题是白领购房哪里的区位最具有经济性的，现在大家买房子都比较关心价格，上海的楼市迎来了新一轮的行情，先是有些楼盘领涨，后来又是某些楼盘的轮动，现在接下来是九亭，接下来据说某些板块又要补涨，顾村现在也是卖到7千多，目前大家在买房子哪里更具有经济性，简单的说就是哪里更值得去买。很荣幸能够请到各位专家，今天我们针对这个话题做一个讨论，首先介绍一下我们新浪这边的总经理陈总，在网上很有名气，网名叫牛刀，是资深的地产评论员。

　　新浪华东房产CEO陈乾：很高兴和大家相聚在一起，我刚刚来到上海，对上海这个市场还不是很熟，所以今天想听听各位专家、各位精英对上海房地产市场的看法，尤其是对上海的年轻白领置业市场的分析，我们对这一块关注度是比较大的，这里面有两个原因，一个是新浪上海自身的原因，我们的网友从25岁到45岁占了85%，相对来说这个年龄层次，年龄结构是比较年轻一点的，第二个原因就是现在社会上普遍对年轻人购房给予很大的关注，甚至一些社会的知名人士都在呼吁我们这个行业，我们这个房地产市场应该给年轻人一个购房的更大的空间和便利，因为年轻人毕竟是我们这个国家、我们这个城市的未来，所以对这些群体的关注也是我们新浪上海目前最关注的一个焦点，我们目前在推进一个项目叫做上海白领购房辞典，我们是想在普及购房知识的基础上，让他们从我们新浪上海这边找到想买楼的资讯和方法，甚至实现购房的梦想，当然我们毕竟是一个媒体，我们在搭建买房者和开发商之间桥梁的时候，在选择置业群体方面还有很大的余地和空间，我们想通过我们这个平台把上海280多万年轻的白领群体凝聚到我们这儿来，一方面把他们推荐给我们市场，另一方面也把好的项目推荐给他们，这是我们目前想做的一件事情，所以今天下午真是非常容幸，有机会能够听到各位专家，各位我们上海地产界的精英对上海市场的一些看法。

　　新浪华东房产副总经理王国利：我们接下来聊一下买房子到哪里买更值一点？

　　上海同策事业一部总经理赵刚：最近有很多朋友包括亲戚都问我两个问题，第一该不该买房，第二个该买哪里，其实买房的话我觉得目前这个时机还可以，只要有一个前提这个房子购房能力能接受，还有项目各方面基本硬件能达到合理要求，但如果分开来看，其实现在目前所谓价格的低谷概念来讲，现在有高地效应，有的地方已经很高了，房价的梯度关系不是非常符合逻辑了，像浦东热点三林从6000多开始，到目前一年的时间都翻番了，这里面标杆的有像万科的项目，

装修房要一万四五，从整个上海来看的确是非常高了，但是如果说不值得买我觉得也不见得，未来的城市规划效应对它的刺激还是很大的，可能全上海都有一种关注效应，从某些购买价值觉得还是有很大的潜力，后续这种地方还是很看好的，从中环线、外环线这个区域来看很多地方还是很低的，一万块以内还是看得到的，这些地方短期就一些大规划效应，就一些便捷交通的条件可能不太具有很好的现状。我们去年曾经和德国规划设计公司接触过，我们曾经做过一些交流，他们提了一个想法，我们很关心对上海怎么评价，从规划的专业人士来看，开场都说上海不错，上海发展很繁荣，发展很快，最后他们说了一个实话，但是有一个问题，上海流动太强，这个问题后来我们想想感触蛮深的，住在西面，但我工作在东面，女朋友在南面，我父母在北面，其实人的移动性特别强，经常会奔波在交通，包括来往的时间成本上面非常高，时间成本、个人精力、生活品质，包括经济上的成本都存在的，从这个角度来看的话未来的趋势包括现在做三城七镇也好，居住观念导向不一定买最好的地段，不一定买大家最公认的区域，反而要买最适合你的，要基于你工作地点和居住地点两相宜的地方，家庭结构未来的趋势一对夫妻背负着两对父母，生活原点、家庭原点，工作原点这几方面结合在一起的，这样的区域是最好的选择，这样的地方在哪里，仔细想想全上海副中心效应越来越强，其实哪里都不错，任何一个区域，任何一个环内，环内每个地方都有一些热点效应在的，交通未来前景都很好，商业中心效应现在五角场、真如、浦东新的商业中心规划应该都不错，所以从这个角度讲现在买你买得起，和家庭关联，工作关联性比较强的都是不错的选择。另外反而是没有被规划效应所激活的价格盆地或者是一些板块，可能从居住价值将来一定有，甚至投资价值，现在涨得蛮高了，而且又在一轮的成长通道，所以还是有不错的投资价值和置业价值在里面。像我们同策作为终端消费比较典型的区域，我们直接接触比较多一点，三林这个区域我们是持续接触的，我个人来看的确蛮高了，但是如果你在浦东工作，父母比较方便这个区域来往的，三林是一个不错的选择，虽然现在比较贵了，但是未来前景也是很棒的，从短期来看的话要冷静一点。另外北九亭平均在七千多了，在上海整个全市的价格结构来讲是不高的，当然去年年底到现在也涨了30%，去年年底的时候是五千多　，现在七千多也接近于抢购效应了，之前九亭爆发式的供应一下把这个地方打趴下了，价格当时跌是有点跌过头了，目前一种原因是补涨，另外是这个地区本身的交通，板块效应在自然而然的成长，这个板块在上海区位概念和核心区域关系来看后期潜力还是蛮大的，我们感觉这个区域价格空间还是很大的，现在可能说有8000多的毛坯房出来，后续潜力还是很大的，这个区域外环外的区域对于区位是比较敏感的，一定是以周边客户为主的，但是最近一个比较典型的现象发现这种区域在上海算是西南区，在上海的北区包括东北区完全对角线的区域也有人过来，包括杨浦区、虹口的，这些人也到九亭看房，未来也作为新的自住观念，很多年轻人购房对于属地效应已经不强了，买房承受力是一方面，另外对工作地点的关联性越来越强，工作方便也是大家买房很敏感的问题，将来一定会面临一个问题，除了工作方便以外和家庭联系是不是方便，现在家庭观念，家庭结构变化对这个不敏感了，我个人感受年龄越增长的时候和家庭的关联性越强，我刚出校门的时候一年跟父母过年过节碰一次头，但是年龄越大这种需求会越强，如果父母离家住近一点更好，最好是住一个小区里面，这种趋势将来还会有这样的实际情况发生的。

　　再有目前上海北区嘉定后续潜力很大的，另外就是宝山，宝山先前的工业集中的形象或者说本身地区成熟的过渡，之前有一些局限，从价格低谷效应是存在的，以后的城市规划对打通高低差的格局一定会有所作用。

　　新浪华东房产副总经理王国利：刚才我跟曹经理在聊，聊到圣卡洛铂庭，最近也跟几个同行聊是不是可以去顾村买房子，曹经理跟我们分享一下这个房子是不是都可以建议我们买一套。

　　圣卡洛铂庭财务总监曹羿：从去年年初顾村的房子均价还在五千，当时因为顾村原来规划的几样东西都没有明确，现在都明确了，顾村原来有一个说法动迁基地也在顾村，所以那里的房价作为外环附近是一个低谷，那时房价最低是4700，后来商业配套规划出来，整个顾村地区规划出来之后特别是交通，从购房者的结构来看，原来的购房者主要是同区域的，动迁购买为主，后来等规划出来以后有外区域的进入，到目前为止整个顾村环境配套规划出来之后，现在购房者是不同的区，现在长宁、徐汇、虹口各个地方都有过来的，因为这个地方从现在看起来不管是投资价值和居住价值都是比较好的，很多都是都是在规划中的，还没有建设完成，现在的环境去看的话周围都是工地，包括沪太路目前在拓宽过程当中，现在涨价是涨的预期的涨价，没有到真正涨的时候，这个板块还是有题材的，从四千多涨到七千多，涨得特别快就是因为那块地的拍卖。

　　新浪华东房产副总经理王国利：给未来的价格立了一个标杆？

　　圣卡洛铂庭财务总监曹羿：对，如果那边的居住是老年人住的话，老年人购房的话讲究的生活方便，对于是不是商业中心无所谓，有一个比较好的环境，包括绿化，有几个便利，医院的便利，有一个锻炼的地方，还有日常生活设施的便利。至于白领购买的话，主要考虑的还是有一个交通问题，交通对它来说是一个最主要的问题，时间成本来说的话不管哪个区域，上班如果在南面买到北面肯定是不合适的，但是对于家庭说父母住在北面，子女在南面倒是可以的，所以说各个区域来说主要是看购房目的是什么，如果购房目的是居住的，年龄层次又在上班年龄的话，周围上班区域购买的比较多，比如在共和新路附近上班的，宝钢上班的相对来说比较多，如果搬进来住的话至少有一年到半年的时间对上班、生活有很大的影响，价格如果说有没有到位，应该还没有，而且市政配套肯定会进来，整个动迁基地面积在150万平方左右，商品房面积一共在160万左右，就是整个顾村地区新的房产就有300万地方，所以各项配套肯定会提升，只不过没有到时间。

　　新浪华东房产副总经理王国利：将来会形成很大的居住区？

　　圣卡洛铂庭财务总监曹羿：对，是量特别大的居住社区，各种配套现在没有齐全这不是很大的问题，肯定会齐全的。

　　新浪华东房产副总经理王国利：今天我们除了同策，还有新聚仁的尹总，还有中原的陆总，基本上几个代理行在上海这边都是具有参考性的，

　　中原你们这边主要给购房者有什么建议？

　　上海中原陆挺：我从一个旁观者的角度来看这个问题，其实前一段时间也有很多的论调关于买还是不买的问题，实际上我觉得这里面有几个因素，第一个从最简单的经济学原理来说是供求关系的问题，我们可以看一下供这方面，我们上半年1月份到7月份整一手市场在一千万方左右，比前两年少了很多了，第二个问题是我们近三年的土地供应情况，对于我做商业我是很开心的，商业、综合、工业地块放了很多，但是住宅是越来越少，而且是越来越远。第二个是关于需求量的问题，刚刚我们也在谈什么人买房子，说一个笑话，话说有一天在地铁里面一上海人跟一外地人吵架，上海人就说你大老远跑这来干吗，然后外地人说你不放眼看一看现在地铁里都是咱们的天下，我们分析一下在上海已经在职的群

　　体里面估计30%是全国各地的精英跑到上海来了，也就是说上海的市场不单单是上海的市场，如果单纯有某些专家说收入比这个问题，实际上已经很难来衡量上海的市场，因为按照上海的人均可支配收入1600多块钱来说，买顾村的房子不可能，一百多万怎么买得起，也正因为我们这个市场是全国的市场，全世界的市场，再加上我们刚刚所说的在供应量减少的情况下，目前这个房价要降下来我们认为是比较难的，短期内是比较难的，再回到我们今天的主题，作为白领置业的话需求是什么，是改善为需求，还是自住为需求，还是以投资为需求，我们在座的很多包括

　　房地产代理公司，包括传媒公司可能都有来自五湖四海的兄弟姐妹，他们到上海来都是要住的，不租房也要买房，可能自住的需求更大一些，自住的话要考虑便捷的问题，我住在西面，工作地方在东面是如何解决交通出行的问题，这是第一要面临考虑的，这里面又讲到房市和车市的问题，因为车市现在很火，车价往下降，买车人越来越多，造成整个城市交通问题，导致很多的城市单号、双号出行的问题，最近也建议大家无车日，现在也出来了轨道和汽车之间换乘的概念，在以后车辆越来越的情况下，城市不堪重负的情况下肯定是鼓励大家使用轨道交通的，比如跑到顾村去换乘，跑到嘉定去换乘，换乘轨道线到市中心去上班，以后要买车成本会越来越高，维护成本、出行成本会越来越高，是买车还是坐轨道去上班，估计还是坐轨道去上班更符合政府的远景规划，可能更应该关注一下我们上海几百公里的轨道线是怎么延伸的，包括延伸到哪里，可能这些沿线的住宅更值得大家关注。

　　新浪华东房产副总经理王国利：陆总最值得买的是轨道能到的房子，我平时也开车，到市区里面也会觉得停车不方便就想乘地铁，但是每次乘地铁都会碰到地铁上有人吵架，现在也有一个版本建议上海地铁吵架一定要用普通话。

　　嘉城营销总监席骏羽：整个项目基本上都卖得挺好，接着赵总刚才说的话题，最近碰到问得最多的是该不该买房，该买哪里的房，但是我接到电话最多的是问我某某楼盘有没有认识人，能不能给打个折，给插个队。我觉得有几个区域现在比较明显的，中环周边的一个是复城国际，一个万科新里程，为什么中环对客户接受程度会越来越高，首先还是在于本身区域配套还是一个基础的问题，虽然轨道交通能解决多的问题，但是翻开上海整个版图，以后轨道交通就像公交车一样的普及，以前轨道交通给我们带来的快捷性将逐步被代替掉，相反倒是一些区域内本身配

　　套成熟度决定了生活质量，决定了房屋的居住质量，光有一个轨道交通不解决问题，像5号线就是一个最极端的例子，没听说过5号线开通以后房价有了大涨，我们看轨道交通的同时也要认清楚轨道交通所通达的区域本身的配套是怎样的，本身区域是不是适合居住在是一个很大的问题，我现在做的楼盘嘉城，我们这个项目没有轨道交通，但是为什么能被很多的普通消费者接受，就是原先生活配套基础非常扎实，并且普通的

　　一些公交线路也已经都延伸到小区之内，没有轨道交通但是不会给人们的生活带来根本性的影响，因此我觉得像这样的区域，只要能够符合基本居住需求的我觉得都是能够给现在的购房者来认可。

　　白领本身的消费力也不一样，从50万可以跨度到200万，我个人觉得我如果去买房会选哪些区域，首先我选择的区域第一一定是有独一无二的配套资源优势的区域，比如说我会选择新江湾城，因为是一个最大的湿地，第二个区域可能是三林，看好世博未来，第三个区域就是现有的市中心，我去选择我就考虑这三块，其他的区域我基本不会考虑，这样就反应到一个价格问题，在几个区域里面我情愿会选择二手房，而不会选择过远的新建商品房。如果是选择房子的话会考虑这些区域，同时现在白领也出现了一种现象，我们刚才谈的过多的是首次置业的现象，刚才我们已经谈到了现在家庭结构会变化，现在像很多的都是4、2、1的家庭结构，对于这样的家庭结构很突出的一个问题就是财富的聚集化，就是老人的财富都聚集到两个孩子甚至是第三代的身上，其实这些人购房能力是很强的，而且现在的购房会出现二次购房现象，往往很多人都会说我在哪里有套房子成为一个身份的象征，所以在这样的前提条件下可能购房的话区域感就会不强。我是绝对没有任何区域感的，我住在杨浦，住在闸北，第二套房子我可能会考虑在浦东。

　　新浪华东房产副总经理王国利 ：上海可能市区内置业会有父母陪同看几次，但是有一些区域那边的楼盘基本就是两个人手拉手去看了几次就买了，可能就没有父母的意见，这可能也是白领的趋势。

　　上海易居房地产研究院发展研究所高级评论员杨红旭：我们还是比较偏政策面，做项目少一点，我当时对代理行业包括上海楼市有一个判断，

　　我始终认为一手房代理行业从某种程度上是一个夕阳产业，真正的朝阳产业是二手房经济，我对做研究兴趣也比较大，在很多媒体上也发表了很多的文章。今天的话题定义是很宽泛的，白领的定义比较宽泛，在这里主要谈一下首次置业，谈二次置业、三次置业和首次置业的差别还是蛮大的，自今年第二季度以来上海楼市回温的势头是非常迅猛，6月份的时候住宅成交量达到了300万平米，这个量是非常恐怖的，04年上海住宅成交量达到一个高峰，达到了3400万，05年宏观调控之后以上海为代表的长三角地区应声而落量价齐跌，商品住宅这一块基本在2000万以下，06年是比较平稳的，06年成交量接近2200万平米，去年的时候我们易居也做了一个上海楼市的需求预测据说上海这种情况每年住宅消费实际成交应该是保持2300-2400万总量，04年的时候投资、投机的成分太大了，二季度以来上海楼市随着步步走稳，包括很多地方房价飙升之后投资客、投机客回流的速度还是很快的，今年第二季度以前上海绝对是以自住需求为主的但是近几个月这个量不管是一手房交易还是二手房交易，投资、投机客回流速度还是很快的，深圳这两年房价飙升了50%以上，主要还是投资、投机客占的比例比较高，任何一个市场仅仅是靠自住需求这个市场部可能短期之内量暴升，价格也不可能暴涨，最近以来上海房价涨得比较快，但是按照国家统计局的数字涨幅是非常低的，今年上半年是1%多，像深圳、北海基本都是在15%以上的增幅，不管是国家统计局，还是发改委他们的数据是一个指数，平均价并不能衡量整个市场的发展态势，最好的是一个中间价，中国衡量房价的体系是两种一个是国家统计局的指数，根据楼盘分布进行权重，所以是一个指数价格，我们很多媒体上出现的是均价就是很简单，就是交易中心的成交金额除以成交量，关键是反应不出这个结构，像7月份整个上海住宅价格是降了，降了6.9%，但是这里面商品住宅并没有降，商品住宅只降了不到1%，是因为配套商品房比例猛增了300%多左右，在7月份以内成交结构发生变化了，低价位房子比重上升。中邦城市就在康桥那边，它的一批房源据说在6月初开盘，定价是6300，现在又涨上去了，现在是过万了，这个涨幅是非常惊人的，太惊人了，有一些代理机构请我去做讲课，大部分都是面对终端消费者，他们非常迷惑，不知道该怎么办，房价涨得这么快，不知道什么时候会降，像上海房价商品住宅涨了4.2%，整个市场每年涨5%，6%是很正常的，因为整个CPI从去年四季度以来都是在高位攀升，就现在而言中国每个城市，包括四级城市都涨得非常快，月的同比增幅达到了10%多，这个是非常不理性的，上海、北京、深圳、厦门、青岛毕竟是一些外向型经济，这种城市现在来看每年有5%到6%的同比增幅是很正常的，但是10%多的话肯定是不太正常的。现在美国次级债搞得沸沸扬扬也波及整个中国的股市，美国房地产发展期和中国很像的，美国纳斯达克指数崩盘之后整个经济重点由科技股转向房地产，所以美国的房地产从2000年到2005年涨了50%，他们觉得泡沫已经很高了，所以经过17次加息以后美国终于爆发了次级抵押贷款的危机，这种危机也波及到中国对待房地产的态度，前两天银监会说个人贷款首付要提高到40%，这个舆论一炒很多人质疑，中低收入者本来就买不起房子了，后来银监会官员出来辟谣，从央行的角度来说不会近期统一提高首付，但是很多银行都纷纷在紧缩个贷首付，中央层面对现在自二季度以来房价过速增长，这里面其实隐含了一些危机，主要体现在银行体系里面，美国个贷危机爆发之后对整个中国当局政府是应该有一些触动的。对于刚工作的人来说买不如租，从今年以来形势发生了变化，像上海二季度以来房价飙升太快了，买得越晚以后买的成本会更高，从整个上海来看白领一定要买房，首次置业新不如旧。

　　新浪华东房产副总经理王国利：以前有一种观点叫先上车后换车。

　　上海易居房地产研究院发展研究所高级评论员杨红旭：白领首次置业有一个误区，刚结婚或者准备结婚年轻人，对未来的生活充满憧憬，他们比较片面的追求社区环境好，房子是新的，看起来舒服的，为了达这个目标宁可跑到远一点去买房子，但是没有考虑到住宅确实有两种属性，一个是消费居住功能，另外作为一个资产是具有一定投资性的，既是一个消费品，也是一个投资品，但是首次置业者往往忽略了投资属性，而过多的关注消费属性，比如买房子等五到八年之后必然要升级，这时候的话如何处理手里的房子，这个时候区位如果是比较偏远的，即使是靠近轨道交通，但是在松江交通成本很高，配套生活很差，尤其是教育设施，很多人上幼儿园之后必须要考虑今后小孩的上学，刚开始的时候考虑居住的新，漂亮，美观，但是五到八年之后小孩开始上学了，必然要考虑到学校的资源，回头来为了小孩的教育还是要到市中心买一套二手房，一般去买一套市中心的房子出租，这个租金投资回报率只有3%到4%，基本上赶不上通货膨胀水平，更赶不上在股市、基金的投资回报率，所以首次置业如果钱不是很多，还是要买好地段的二手房，其实这个二手房整个小区环境不是那么尽如人意，可能房型上还不是太多，可能卫生间还小一点，但是无所谓，这时候兼顾投资品和消费品去买，五年以后换房子不管是卖还是租必然有比较好的投资回报率，这是首次置业的一个误区。我前段时间专门写过一篇文章，首次置业新不如旧。如果一定要买新房，从整个上海的区位选择上这几个月上海的五环是齐涨的，在这种格局之下买房人应该考虑哪个地方涨价更快，哪个地方的区位价值更大，7月份有个数据，虽然五环齐涨，但是相比较而言市中心的房子还是卖得速度比较快，包括新出的房源，内环以内有60%的楼盘去化60%以上，在外郊环之间新推楼盘的去化率是25%左右，虽然很多的楼盘卖得很好，但是内环以内好地段卖得更好，所以还是反应出这个区位的价值性，好地方的房子永远是具有保值性，增值性的。7月份成交的百套楼盘，72%是集中在外郊环之间的，包括向闵行的上海康城，奥林匹克三期，宝山的长江苑等等，当然中环左右也是不错的，像浦东的大华锦绣华城也是卖得不错的。最后我还想讲一下如何看上海的区域发展，上海提出大区域发展称为“1966”，到2010年以前上海将建一个主城区，外环线以内都称为主城区，一个中心城区九个新城，包括嘉定新城，临港新城等等，60个中心镇，另外的话就是600个行政村，把一些自然的村落重新整合归集到600个行政村里面。这样的规划关系到整个上海房地产发展未来的格局，其实也是对白领买房的话必须要考虑的因素，虽然规划很好但是我认为去近郊甚至远郊买房投资回报率远远小于在市中心好地段买房，松江新城就是一个比较好的反面教材，这个新城虽然规划很好，人口聚集在30万以上甚至是80万，几十万的新城首先解决的倒不是一个交通配套，是不是有轨道交通和市中心连接，这个虽然有关系但不是特别重要，自身的话首先必须解决产业造血功能，新城区域里面包括周边的话必须有产业群，产业集聚群，如果没有产业集聚群，希望吸引市中心的人群出来这是非常有害的，松江新城就是一个没有造血功能的新城，松江新城03、04年的时候批了很多的住宅用地，但是没有产业造血功能。相比较而言嘉定新城就比较好，当然现在很多松江的楼盘希望吸引市中心的人去居住，九亭毕竟是靠近市中心还可以居住，即使轨道交通通了，没有车买松江新城或者松江新城东部板块我觉得是非常不划算的，先不说轨道交通距离远，成本高，另外时间、精力都过高，不适合跑那么远买房子在市中心工作，在九个新城里面第一我比较认可嘉定新城，第二我比较认可是临港新城，因为临港新城造血功能比较强，它将建国家一个非常重要的重工业整装设备配套基地，所以有这样的产业支撑力支撑新城发展，其他几个新城我并不看好，万一以后产业发展集聚水平有限，这样的话整个发展能力是有限的，现在很多城市都在摊大饼，就拿国外来讲无论是伦敦、纽约、东京，GDP很高的都市里面城市资源是有限的，城市资源有限的情况下必然把很多的资源往市中心集聚，我还是建议白领首次置业要选择中心城区或者是中环左右，如果买不起新房宁可买旧的房子，如果买不起大房子可以买一些小的房子。

　　新浪华东房产副总经理王国利：杨红旭重点看重的是把房子分成两面性，一个是使用的居住性，一个是投资性，这个和股市有点象到底买高股还是买低价股。

　　上海易居房地产研究院发展研究所高级评论员杨红旭：我是04年开始买基金的，到现在我赚了100%、200%，很多人都排队买一些新基金，他们都不了解，其实基金的盈利能力不在乎是老基金，还是新基金，不在乎净值低还是高的，要看重它的盈利能力，

　　新浪华东房产副总经理王国利：头两天我买一支股票买的时候7块多，过了很长时间到现在只有8块多，保利已经70多块钱了，我们下面有请静安紫苑的王总来跟我们交流一下。

　　静安紫苑营销总监王炯：我们现在在做的项目是一个综合的项目，我们地段比较好，在江宁路武定路，白领如果是出于自用的置业来讲可能没太多关系，因为我们这个产品本身不是一种同质性比较强的产品，我们是属于服务式公寓一类，更多的是都是性比较强，我们也是请了比较好的管理公司，日本的管理公司来管理和经营的，它是看租金回报的，并不是看这个房子能增值多少，在短时间内涨多少，我们不会开很高的价钱，当然也不会用很低的价格去卖，因为这个毕竟是在市中心地段的楼盘，作为我开发商本身来说对这个话题研究得不多，因为我们现在着重把这个产品做好，针对我们这个目标群体把这个产品做好，不是把房子卖掉就可以了，我们考虑到以后业主买了我们房子以后怎么可以有很好的投资回报。

　　新浪华东房产副总经理王国利：您觉得这个房子将来肯定考虑出租。

　　静安紫苑营销总监王炯：大部分人可能会考虑出租，我们这里面不仅仅是小户型，比重占的多的是小户型，但也有一部分可以满足居住功能的。

　　

　　新浪华东房产副总经理王国利：像您这种情况，肯定是吸引在附近梅龙镇或者是在恒隆上班的这些人，这些人也称为白领，是建议他租房子在这边，还是应该买房子？

　　静安紫苑营销总监王炯：从我们这个项目角度来讲，买来自用的话不合适，因为户型小不能满足三口之家或者更多的四口之家这样的，如果是外籍人士的话那就不同了，两个人的话一房一厅可以满足这样的功能，更多的是用来租，买我们这个项目的人更多的是看重它的回报率，我们请了国际上比较好的管理公司可以维持在10%甚至更多的租金成本，从我们现在打造的品质来讲是走最高端的路线，针对的客户群体可能一般白领的话还承受不起。

　　上海同策事业一部总经理赵刚：谈到刚才租和买的概念，现在市中心产品一般的，但是价钱目前已经涨上来了，毕竟门槛也高了，品质也受限，外围在中环附近，包括从地段上，前景规划上有很好的资源来讲这种项目不错，上海是在快速发展期的，很多东西真的水落石出要假以时日。在中端的区域，居住的品质感除了硬件以外，软氛围很重要，目前中环以内的租金是很便宜的，包括在内环线以内还不错的小区物业费两块以上的小区，一个月4、5千块可以租很好的，用这样的方式租两年，我相信两年之后大部分中环附近的交通也好了，配套也好了，尤其人气也好了，再去买房子住也是很好的方法。

　　上海易居房地产研究院发展研究所高级评论员杨红旭：康桥还有一个楼盘康桥老街，现在也卖得比较高，它里面有很多的中介商铺，比如我出差两个月甚至半年想把这个租出去但是没人租，租不出去，类似外环以外你想租你租不出去。任何东西看涨不可能一直持续的涨下去，美国最近30年的数据表明，一个房价的增幅只比每年的通货膨胀率高1%到2%，这是一个平均的数据，中国的话因为住房体制改革之后这几年一个集中释放，现在已经出现了非理性泡沫了，全国大的拐点可能不会出现，泡沫的话会慢慢吸收、萎缩，以后每年几年房价增幅保持在5%左右是非常健康的，像深圳或者北海这种因为价格在短时间之内增幅过高，可能在政策打压之后会有调整，就像05年调控后的上海房价，我是看着绿城的价格的，调控之前最高的时候飙到1万7，调控之后就开始降，二手房甚至降到一万一都可以买到，现在又飙上去了，6月份的房价和去年6月份是基本持平的，去年整个商品住宅一万零二百多，现在7月份是一万零七百多，在05年第一季度的时候也是一万左右，现在的价格同比去年包括05年是有增幅的，但是增幅并不是特别大，没有像深圳那样。

　　新浪华东房产副总经理王国利：我们陈总在深圳三套房子，我一直建议他把深圳的房子抛掉买上海的，现在上海房子已经涨那么多了。

　　上海易居房地产研究院发展研究所高级评论员杨红旭：深圳的价格虽然高，去年的这个时候肯定不会降，我个人认为需要7月份的时候很多投资客还没有出现，有点类似上海当时05年的时候，按照统计局的数字上海04年涨了28%，所以05年的话房价增幅是很高的，深圳跟当时的上海是比较类似的，深圳从05年9月份开始房价步入一个快速增长通道，深圳从05年3季度开始涨一直涨到现在。

　　新浪华东房产副总经理王国利：最近的一次深圳政策出来，差不多第二天成交量就降到30多套的数字，但是因为深圳有一个局限性，据说关内已经没有房子可售了，去年深圳特区报有很大的收益，但是80%的收益额是来自于周边的城市，要在深圳上班都要到住到周边的小县城去了。这边还有我们的天和湖滨的伍总来跟我们交流一下。

　　天和湖滨营销总监伍炳兆：我们这个项目不只适合白领，我们目前卖的价格预计六千多，轨道交通线离我们也比较近，我们估计坐地铁到人民广场也就在半小时左右，二号线是从浦东国际机场到虹桥机场，包括张江，世纪公园，陆家嘴，南京东路，静安寺，虹桥机场。开场在迎宾大道出口一公里不到就到我们项目了，开车到人民广场50公里左右，我们这个板块目前没有人炒作，我们依靠的是浦东国际机场，15分钟到张江科技园区，有10万的工作人员在浦东国际机场，我们目前客户的累积相对来说不只有国内的，有美国的，西班牙的，而且在上海没有任何亲戚，没有任何公司，没有任何项目都跑到这里来，也有人要买50套，我们应该是最具性价比的楼盘，我们有一条一千多米的天然河道，从景观方面不输给任何一家，而且从远期的投资性，我们旁边有磁悬浮，我们要洋山深水港有25分钟的车程，半小时到江浙，我们属于两大枢纽还有浦东客铁，这个客铁也是在2010年要建成的，从地段来说这个板块是没有人做过的，我们是一个20万公里的小区，有联排，有叠加，有公寓，从一房到四房都有，而且从周边的小区配套来说我们这个项目500米范围内有幼儿园，小学，初中、高中，从购物来说有两个联华，华联，专门有条班车是从浦东机场直接过来的，因为周边住的人全部是机场工作的人员，相对那边的租赁市场两房一千八带装修而且是租不到房，我们到川沙大概是15分钟左右。

　　新浪华东房产副总经理王国利：二号线向东延伸了，九号线也向东延伸了，我个人比较喜欢二号线一点，因为就算经过机场的话也不会有太大量的居民区。

　　天和湖滨营销总监伍炳兆：目前来说公司有车我宁愿不开的，开车要50分钟左右，坐地铁到张江20分钟，班车到公司也就40分钟，张江的价格目前是8500左右，张江很多客户直接过来订房，我们是6千多的均价，每天晚回家20分钟。飞机在我们将近5公里的范围内航道离我们很远，最主要是出行的方便还有配套这是最重要的，我们目前做的外立面的材质和绿城是一样的，整个性价比肯定是目前上海市最高的，有兴趣的朋友可以到我们这里来，二号线现在都是一些白领，素质相对还是比较高的，并且贯通了整个上海的商业地段，我们做这个产品02年拿地到现在07年还没有公开，用心在做产品，我们的楼宇质量是苏中建设做的，我们是开发商给苏中建设60%的资金去做的，从建筑质量以及从整个景观规划，小区周边配套以及大配套来说性价比是无可比拟的。

　　新浪华东房产副总经理王国利：确实在那个方位我们还没有同类型的楼盘。

　　天和湖滨营销总监伍炳兆：周边说实在没有大的项目，我们是第一个项目，也是一个地标性的项目，我们是一个机场功能区，现在已经不划地了，后面一千多平方米是被东航拿走的，现在已经没有地了，而且客户的购买力也是比较好的。

　　新聚仁机构事业拓展部总监尹建文：九城湖滨我不建议大家现在去投资，目前价格有一点贵了。我就谈谈我身边因为也有很多的白领也都是需要购房正在准备购房阶段，稍微总结了一下，白领有两大特性，第一个现在的白领置业都非常的理性，是一个非常有思考能力的人，无论是刚刚大学毕业也好都是比较成熟的，因为这个社会在进步。第二个就是白领财富积累的方式方法不太一样途径多种多样，刚刚大学毕业就学会投资了，所以财富的积累可能会很快，第二个白领购房，前面我们谈到了首次置业，我们还忽略两个，第一个就是它的投资，其实现在白领投资的概念还是比较强的，然后还有第二块给父母亲买房置业，这两条也不能忽略在市场当中很大的消费。通过这三种方式来讲会选择哪些途径去投资或者去自住，首先第一个从投资概念来讲有这么两个可能会去选择的，第一个是上海本地，其实白领买房地段的区域性还是比较看重的，我认为更加会选择市中心二手房，第二块可能会选择比较郊远，比较有潜力的，因为白领的经济实力比较稳定，因为年轻，有资本不担心以后没有能力养这个房，所以会选择三、五年以后就有投资价值的房子，还有一块可能会选择外地的房子，我身边很多朋友在武汉买房，在南昌买房，在长沙买房，我是建议他们如果有能力的话可以到这些地方去买房，比如我们很多周边城市房价都是翻倍成长的，比如像常州，扬州这块的潜力是非常好的，包括商铺价格也不贵。

　　第二个是给父母亲买房，更多的会选择景观要好，环境要好，还有周围的医疗设备要好，这两个像绿地21世纪孝贤坊可以给父母亲去置业的，还有第二块比如说南汇，可能将来这一类的产品会出现，南汇有一个老年公寓，本身价格也不是非常贵，这是可以考虑的，将来可以自己又是长线投资又给父母亲置业。

　　第三个是自住，这个会比较广泛一点，我现在推荐的区域第一块之前比较热的松江九亭，第二块可能高行，这一块可能将来是可以置业的，然后还有宝山，宝山也是可以去置业的，还有一块就是闵行，就是五号线沿线，那边是最早地铁延伸线，它的配套设施其实并不差，剑川路，东川路那边还没有起来，我认为这一块将来的发展应该是相当迅速的，我认为它缺乏一家大的开发商，就是知名开发商或者缺乏一个比较系统的推广，比如说政府，九亭为什么起来了，它有奥园，有九城湖滨，有大盘把它推起来了，砖桥那一块现在还没有起来，我相信在不久的一两年，现在可以进去，我估计一两年以后砖桥那边的发展会非常迅速，这是我比较推荐白领可以置业的一块区域。

　　然后另外一块还有一个很大的投资方向可能就是市中心板块的新房，比如我有一个朋友这样投资的，它是自己买了一套房，本来自己住，他又买了第二套市中心的房子，回到父母那边住，两套房子同时出租，这种方式可能将来白领这一块也是可以去选择的，这种置业的方式可能是白领比较选择的，他们第二次置业的能力是非常强的。

　　新浪华东房产副总经理王国利：今天还有两位新朋友，富力的陈总和董总。

　　上海富力地产策划部副总经理陈树坤：白领的概念放得宽泛一点，我们两个项目都适合白领置业，我们两个项目相差的地点不太远，一个在青浦，一个在淀山湖，在昆山那个项目是1500多亩，现在大概有900多栋别墅，那个是纯粹的独立别墅，在青浦这个项目正好是从小高层到花园洋房到联排到双拼，我们推出的建筑形态是东南亚风情的建筑形态，两个项目景观资源都非常好，而且非常养生，富力现在想提出一种概念想为大家的生命盖房子，延续生命的房子，白领在成功之前都会用自己的青春和血汗去换取成功，当成功之后最想要用金钱来赎回自己的青春，我们想整个把对白领的人性关怀重新贯彻在居住文化里，而且我们这两个项目在昆山来说定的价格一万多一些，最小的是200多万，我们把白领的概念稍微放大一点这个并不是难事，而且我们这个项目真的很有吸引力，我们两个项目都是精装修，富力是做了14年的精装修，富力提出了一个口号叫做所见你所得，尤其在昆山那个地方大家买了别墅之后会省去很多的装修的烦恼，不会有周围的居民对你产生干扰，对于这种社区环境的和谐也是比较大的贡献，而且我们装修的成本和宣传价格基本上一样，基本没有任何的差价，就除了人工费以外，我们有14年的装修经验，单体个人的装修经验和我们来说是完全不能比的。我在富力的时间也不算长，我之前待过很多的公司，每到一个地方富力都会有一点打动当地人，都会推崇一个精装修风暴，我没到上海之前我觉得上海这个城市地产发展这么成熟，按理说房子都应该是精装修，但是到上海一看觉得和我的想法差得很远，希望富力结合上海当地的情况推出更多的产品然后来关怀我们的置业人群尤其是白领，因为富力推出所有的产品都是针对白领以上的人群。

　　新浪华东房产副总经理王国利：我想到一个延伸的问题，到底现在是装修房起来毛坯房，上海有哪些装修房做得比较好的，我首先想到的是仁恒，你根据个人的感受建议白领是装修还是买毛坯的？

　　嘉城营销总监席骏羽：我觉得还是装修的，装修房肯定是最后的一个趋向，上海很多本地开发商责任心不够，还有创新性不强，很多开发商要去做装修房，根本没有到装修房能够给大家带来什么好处，首先是想到做了装修房给我带来多少麻烦，这样即使做了做出来的质量也未必好。

　　新浪华东房产副总经理王国利：我们很期待富力能推动产业的革命。

　　上海富力地产策划部副总经理陈树坤：我觉得装修房确实是一种趋势，曾经有人问过我，装修房和毛坯房的区别是什么？首先是邻里和谐，不会有交叉作业的问题，不会对周围园林的破坏，还有是装修经验的问题，另外是价格的问题，开发商是有很成熟的供应商，拿到的价位肯定要比一个个体拿的价位低很多。

　　天和湖滨营销总监伍炳兆：我们想做的是可选择性装修，给客户三到四套方案，在我们网站上直接有展示，用模拟的效果告诉客户做成什么样的品质，有三套班子在旁边根据你的要求做一些细微的变化，我觉得这样做是能够真正的站在客户立场做上装修房，作为开发商来说做装修房利润率是大于毛坯房的，如果真正用一个好的品质让客户真正达到满意是选择性装修，目前还是比较层面上的，从装修品质来说很多房子都是漏水的，别说奥园，世茂滨江也是漏水的，这是开发商如何去做一个产品，真正去做到一个好的产品我相信是要用心去做，我认为装修房是今后的必须趋势，还是希望大家平下心来做一些好的产品。

　　新浪华东房产副总经理王国利：在上海我觉得购房者是很仔细的，我就见过房子还没造好，买了房子的人会戴了安全帽定期去工地去看的。

　　静安紫苑营销总监王炯：装修房将来一定是一个趋势，绝对的，去看境外的，美国的，日本的，他们都没有毛坯房，消费本身还需要培养，等到这个地步以后将来趋势还是装修房，至于装修房是不是做得好，一定会做得好，只是给它时间而已慢慢做。

　　上海富力地产策划部副总经理陈树坤：我更期待富力在市区里面造一些精装修的公寓，你刚刚说客户戴了安全帽去工地看，这个是我们非常欢迎的，第二个漏水的问题，富力的房子漏水在我印象当中是非常少的，而且富力做得非常的好。

　　上海易居房地产研究院发展研究所高级评论员杨红旭：全装修现在主要的问题在于质量控制问题，现在装修房投诉率占的是非常高的，这不在乎开发商怎么想的，会面临到很多外部因素的制约，具体在施工环节因为中国的装修业没有达到比较高的水平，在这样的环节就有统一化，体系化的问题。

　　上海富力地产策划部副总经理陈树坤：如果要以万科为离子，因为万科的装修都是去富力学习的，因为万科精装修的经验非常浅，富力也是希望把这个经验推向市场，我们也给万科很多的支持，上次我们在西安开了一个论坛，也请了我们几个大的设计师，因为富力的装修交付的是硬装装置，我们想把这个隐性装修做成很舒服的背景，是不带任何色彩的，不带中式元素，也不带西式元素，一切的风格都可以通过软装来实现，我们在西安、天津、北京、广州十多个城市都是这么做的，同一套招标房但是摆上不同的软装风格是完全不一样的。

　　上海易居房地产研究院发展研究所高级评论员杨红旭：装修公司是你们下属的，还是跟外面合作的？

　　上海富力地产策划部副总经理陈树坤：是我们下属的，目前上海这边还没有定。

　　新浪华东房产副总经理王国利：装修房以前有人讨论过，一个是施工管理，另外面临产业标准化的问题，听说很多国外窗子都是标准化的，现在我们这方面的探索还处在一个比较起步的阶段，万科也在做，新里程做的是PC。

　　上海同策事业一部总经理赵刚：原来装修的质量问题更多的是行业门槛不高，整个专业性的公司不够多的，包括所谓像富力这样的模式推广不够成熟的问题，装修包括土建是一个细活，包括其他城市，包括上海很多不知名的项目业主口碑很高，这个小区质量很好，绿化很好，管理也很好，一个是开发商用心，第二个当自己家装修一样的盯得很细，未必效率很高效，但是做得确实不错，这样来做未来大规模产业化也是不可行的。做装修房批量采购肯定要比你单体采购要便宜，省精力，我们也发现很典型的现象，一般在一个板块内，一条街的项目，次新房的项目如果全装修和不是全装修的项目未来的涨幅是不一样的，一般全装修的涨幅高，这个对于整个居住品质会有保证，白领接受新事物的能力要强，对于这种装修个性化的问题，人在变化的，装修是有成长性的，可以有可变性的，如果全部定了硬体，家具可以换，但是这个东西换不了，我今天喜欢装修现代卖给下家，下家喜欢中式的，这个装修的价值就被彻底废弃掉了，全装修房子是大势所趋，比较好的管控体系出来之后，这肯定是大势所趋，很多开发商也愿意做这个事情，因为可以避税。

　　新浪华东房产副总经理王国利：我们很多事情会产生意想不到的效果，一个增值税会推进了产业的进级。

　　上海富力开发部副总经理董玉峰：我们富力作为一个新的成员加入上海这个房地产市场，首先我觉得应该是本着一个学习探讨的心态过来，希望可以借鉴各方面的经验，对我们将来布局和发展都有帮助，我们一贯的原则希望用我们的产品带动一个区域，一个板块，一个市场的房地产走势，相对来说到成熟地区人家会觉得我们有一点说大话，但是这是我们的信心，我们希望推动我们的努力，我们的产品带动这个区域房地产发展未来的趋势，可能像上海市中心一些区域都是比较成熟了，我们所关注的是上海未来比较有潜力的区域，不管是白领购房还是一般的百姓购房来讲，目前上海这个区位刚性需求还是比较大的，要在上海立足的话必须要在这里有属于自己的房子，所以必须要买房子，另外白领有一定的积蓄之后希望改善现在的居住条件，跟自己的社会地位能够相匹配，自住的话最看重的是配套，地段，还有整个出行的便利，这样的话必须对于产业支撑要求比较高，不管到哪个区域，要么我在这里工作或者就近能够解决我生活上的问题，不管轨道交通，道路建设得再完美，很多在市中心上班的人不可能选择到临港新城这边去置业，去这些地方置业肯定是在当地有产业能够支撑，一个人上班、下班如果超过一个小时的轨道交通对他来说也是很难承受的。如果每天坐地铁的时间要超过一个小时以上的话这种物业还是比较有抗性的，我每天上班光坐地铁就得一个小时以上，这种人应该不太会到这种区域去买房子。另外是作为改善性的居住，在市中心来讲区域比较好的地段的房子基本还是以公寓为主，很多人随着自身的发展和积累，需要提升一下居住品质，这种时候联排别墅或者双拼自然而然就应该想到的物业，这种物业形态的话可能将会在中环或者外环以内成本是非常高的，一般一套房子在三百万。再回到我们富力做的一些产品，我们之所以选择在青浦城区做我们的联排，对于提升自己的居住品质，可以住联排，可以住双拼，在青浦这样的地方有这样的产品，品质比较好，环境也不错，而且整个价值来讲也差不多是两百万或者一百多万，这样的一个价格在市区内买公寓基本都已经超过了，在这种区域还是比较有竞争力的，而且有很多的白领还是有自备车的，有自备车的话到青浦还是比较方便的，再加上自身的商业配套，在青浦城区也都比较成熟，我们目前富力选择投资的区域来讲这几个因素我们会考虑投资价值，市中心的精装公寓也是我们比较希望的产品，因为我们是一个上市公司，我们精装修公寓不一定会出售，我们也希望有一定的资产拥有量，我们希望在上海这种比较成熟的区域能够带来品牌提升价值的物业，我们去做的东西都是自己能够发挥优势的地方，我们做这种大规模的小区是比较有经验的，所以我们更多的会往这方面去走，包括目前上海发展比较有潜力的区域临港新城，崇明，外高桥保税区目前有二期的工程在建设，这都是上海未来的热点。

　　新浪华东房产副总经理王国利：今天我们讨论的话题是白领购房哪里最具有经济性区域，所谓经济性并不是便宜，一个是居住性，一个是投资性，很多人买房子要考虑交通的问题，配套的问题，周边生活设施，这个可能会归纳到居住性里面，一些政策的预期会归纳到投资性里面，我们也会给购房者一些建议从这两方面来考量哪里买房子最具有经济性。