住房改革十年轮回 地产市场变革四大猜想(2)

　猜想三

　　持有型物业愈发受宠

　　虽然中国房地产业经过了2004、2005、2006三年的快速发展，但是牛凤瑞认为，目前房地产发展依然存在着严重的问题，主要是结构问题，一方面是户型问题，就是住宅户型面较大；另外一方面，住宅市场发展过热，商业地产发展不足，一手房市场发展过快、二手房市场相对滞后，这主要是由于福利分房取消后，新生购房者的购房需求过分依赖市场解决，一时间出现了住宅比写字楼卖得还贵的怪现象。

　　随着“24号文”的出台，大量保障性住房将被建设，但是随之引发的问题是需要建设大量的商业配套来满足人们的正常生活，以目前北京的回龙观、天通苑为例，居民居住几年后才逐步兴建了商业设施。

　　因此，在大规模的修建政策性、保障性住房时，大量的商业配套也给开发商带来了机遇。此外，商业物业相对于住宅回报率更高，随着房地产企业上市数量不断扩大，追求稳定回报率将成为主要目标。

　　从近年来的调控政策来看，由于住宅问题牵扯到民生问题，今后开发住宅项目的政策性风险不断加大，因此不少开发商开始选择商业地产，而且持有型商业地产数量越来越大。据中国商业地产联盟2007年对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示，选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有型物业比例仅为21.4%。可见，随着地产市场的新变化，选择持有型商业项目也将成为开发商不错的选择。

　　猜想四

　　二手房经纪公司成收购目标

　　值得注意的是，这次“24号文”中明确地提出了限制经济适用房上市流通的条件，只有满五年，并且还要补齐土地出让金，而且政府还将采取回购的方式，这在一定程度上保证了经济适用房不会被用做它途，但是也在一定程度上影响了市场上的房源供应。

　　按照房地产市场的开发规律，土地资源是有限的，地产新项目的供应也会逐步减少，若干年后房地产市场的交易将以二手房交易为核心，而原有的地产开发公司也将会转型到房屋租赁和二手房买卖业务上来。华润地产一位人士向记者表示，从北京市场的供应来看，三五年后新项目将开发待尽，房地产市场的争夺将主要围绕二手房市场展开，将来可能会出现收购二手房经纪公司的可能性。

　　链家地产副总经理金育松表示，二手房市场肯定是未来几年内房地产市场的主要发展方向，随着市场的规范性不断提高，二手房的业务知识也更加专业，地产开发公司直接过渡到二手房市场的可能性较小，但是通过收购、并购的可能性会比较大。

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　　解读新一轮地产调控三大重点

　　两个70%不放松

　　建设部副部长齐骥明确表示，下一步在加大廉租住房和经济适用住房供应的同时，将继续抓好国务院关于房地产市场调控政策的落实。大力增加普通住房供应，加大住房供应结构调整力度，坚持落实好“两个70%”以及限价房政策，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，稳定房价。

　　震撼指数：★★★★

　　两限房为政策性住房

　　齐骥指出，到目前为止没有把两限房作为保障性住房，而是一种政策性的商品住房。由于一些城市房价上涨的比较快，外地、境外人士到这些城市购房的比例比较高，这是房价上涨的很重要原因。比如北京，据统计，1/3以上的商品住房卖给了北京以外的人，其中中心区高档的商品房占50%，甚至在60%以上。因此限价房是一种政策性的商品住房，只限于在本地住房比较困难的居民购买。

　　震撼指数：★★★

　　普通收入居民可考虑租房

　　“现在大家一提住房，第一反应就是买不起，而没有人会说租不起。”齐骥说，世界上没有一个国家只靠买房来解决居民的住房问题。我国居民住房现在的问题是重买轻租，普通收入的居民应该考虑用租房的方式来解决住房问题。

　　震撼指数：★★