环五区内外轮涨 新盘市场加速升温

　　今年以来，上海新盘市场在增量资金的推动下，出现了量价齐升的行情。新建商品房的月度成交量，今年5月份再次突破300万平方米(首次突破300万平方米是在调控前的2004年9月)，亦即创下了自2005年3月调控两年多来的新高，而后的6、7、8月也都保持在300万平方米以上的高位。新盘商品房的售价也由个别楼盘、个别地段的领涨，演变成全市范围的普涨。进入9月以来，

　　上海楼市涨速出现了加快的迹象，基本上与CPI同步递增。

　　根据“网上房地产”的数据显示，上海四环五区新建商品房的当年累计成交均价的变化，今年以来出现了先外后内的轮涨现象。即外环线以外两大区域率先上涨，并且，同比增幅均在15%以上。“5.30”后，外环线以内3大区域开始发力，尤其是内环以内和内中环间两大区域，出现了加速上涨的拉升现象。由此，使上海四环五区的新盘市场，即包括商办楼在内的新建商品房的当年累计成交均价呈现出先外后内的轮涨走势。

　　外环以外两大区域今年以来率先上涨，是由于2005年3月一系列紧锣密鼓的调控后，这两区

房价率先出现下降，并且降幅也是四环五区中最大的两个区域，今年率先上涨，具有恢复性回升的特点。而在“5.30”后，当股市出现剧变，一度大幅下挫而促使大量投资需求重回楼市，迅速拉高市中心高端房价时外环以外两大区域却反而出现了滞涨企稳的状态。这说明这两大区域的投资需求远低于内环以内的市中心和内中环间的次中心区域，亦即中低价较为集中的这两大区域，仍是以自住需求为主。当然，也依然存在着部分的投资需求。

　　而内环以内和内中环间这两大中心城区的房价，今年以来至“5.30”前这一段时间内，房价走势较为平稳，截至今年“5.30”的当年累计成交均价同比上涨2%-3%。而这段时间，正是股市一路飙升，接连突破3000点、4000点，直至5000点大关之际。股市的日交易量、日开户数，以及A股总市值也都一再突破历史纪录，屡创新高。这说明大量的投资需求和资金都涌入了股市而分流了房市的这类需求。

　　“5.30”后便出现了相反的变化。仅相隔3个多月，内环以内和内中环间新建商品房的当年累计成交均价，便分别上涨了7.99%和9.70%。这一涨幅竟是上述相隔一年的同比涨幅的3倍左右。可见其涨势之猛。而且这还是包括今年前5个月的累计成交均价的涨幅，而并非这3个多月来的当期本身涨幅。如果单就“5.30”后这3个多月来的本身涨幅而言，则其涨幅就更大。

　　总的来说，上述先外后内的房价走势，正从一个侧面，体现出今年以来，上海房市的升温在提速。这一倾向从更能准确反映房价变化的新建商品住宅价格指数的走势中，得到印证。

　　从中房上海指数(CREIS)来看，其住宅价格指数已从2006年12月的1306点，上涨至今年8月的1495点，上涨了14.47%。从上海社科院房地产研究中心编制的上海新建商品住宅价格指数来看，上海新盘住宅的月度价格指数，已从2006年12月的1020点，一路攀升至今年8月的1159点，一下上涨了13.69%(详见下表)。上述两类指数，今年前8个月的涨幅均在14%左右。

　　在我国货币流动性过剩进一步扩大，CPI逐月递增，而存款实际负利率依然未能扭转，甚至更有所扩大，并且多元化的投资渠道虽有发展，但仍不充分的情况下，房价的再次走高有其必然性。然后，物极必反。如何有效地稳定房价，保持其可持续发展，这才是关键所在。