传统旺季提前到夏天 看今年秋季楼市的侦察报告

　　与传统楼市金九银十不同，今年的楼市旺季已提早至夏天，并一直持续至今，虽然期间出现连续加息等调控影响，对市场真正的影响却十分有限。作为每年楼市风向标的国庆假日楼市今年再次如期在上海展览中心开幕，纵观本次房展会，参观人数保持着一个较高水准，但从楼盘供应量以及房价等环节上还是能看出后期秋季楼市走势的蛛丝马迹。

　　外环线外房价涨幅迅猛

　　从之前上海房地产市场的格局看，内环线与外环线外房价的差距还是相当明显的，除去核心地段单价25000元/平方米以上的豪宅，内环附近地区房价一般在16000-20000元/平方米之间，而外环线外楼市的房价还仅仅在5000-6000元/平方米之间徘徊，两者之间的房价相差三倍。然而从今年房展会的情况看，外环线外地区房价上涨势头迅猛，内外环间价格差距正在缩小。本次房展会参展的大部分外环外楼盘的均价都已超过10000元/平方米，与之前相比房价已翻倍，最高价格更是已经达到15000元/平方米。如松江新城三湘四季花城售价已经达到12000元/平方米、松江九亭九城湖滨报价10000元/平方米、九久青年城报价12000元/平方米，宝山万科四季花城均价12000元/平方米。然而目前内环地区楼盘的价格也就在23000-30000元/平方米，如卓悦居均价23000元/平方米、中山公园凯欣豪园均价30000元/平方米，两者之间房价差已缩小为2倍。

　　统计显示，此次房展成交的房源中，单价超过每平方米1.5万元的占到六成，单价在每平方米5000元以下的仅有10%。

　　内环开始放量

　　从去年开始，市中心区域内的供应量就十分有限，不过近期市中心内还是有不少楼盘可供选择。如中山公园板块的凯欣豪园推出有新房源，火车站地区的卓悦居、静安区的君御豪庭也都是不错的购房选择，价格也相对较为合适。

　　在内环线内有新房源供应外，作为楼市主供应量的外环外地区楼市的供应将继续延续，购房者可以有充分的选择余地。宝山顾村、闵行颛桥、松江九亭等地区都有不少房源可供选择。业内人士指出，市场供应量的增长将缓解现有市场供小于求的局面，在维持市场成交量的同时也将控制住

　　日前上海房地局连续发布9号、10号两个土地出让公告，推出200万平方米土地，其中10号公告100万平方米全部是工业用地，9号公告推出闸北区、杨浦区、崇明县、青浦区、徐汇区、松江区、南汇区和金山区等8个地区18幅土地，其中包括了6幅总共53.122万平方米纯住宅用地。从土地所处区域看虽然地处市郊地区，但纯住宅用地带来的大量供应将在未来进一步缓解供求关系。

　　购房需求仍旺盛

　　虽然房价上涨，但未能扑灭购房者的购房热火。据统计本次假日楼市房展会10月3日至6日共有12万人次参观本次房展会。在看房人中多数都是有着明确的购房意向，基本以婚房和改善型为主。

　　根据网上房地产数据统计，10月8日国庆假期后第一个工作日新开房源共计5个单元，推出534套房源，面积45245.34平方米。其中位于郊环以外的1个，外郊环间的2个，中外环间的2个，共预售各类商品房711套，面积7.24万平方米。其中单价低于7000元共计32262.9平方米；单价在7000-10000元之间的共计14945.49平方米；单价在10000-17500元之间的共计14625.37平方米；单价大于17500元的共计10601.14平方米。10月9日共预售各类商品房998套，面积10.24万平方米，其中仍然以单价低于7000平方米的数量最多达45346.06平方米。

　　近日，人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其中规定对购买“第二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。此政策导致近日众多二手房业主主动调低了挂牌价。

　　美联物业调查数据显示，截至10月10日，美联下属门店挂售房源中，八成的业主对于自己的挂售房源下调了挂牌价格。其中，75%的业主对于自己的挂牌房源做了5%以内的价格下调，3%的业主对于自己的挂牌房源给出了6%-10%的让价，也有2%的业主对于挂售房源给出了超过10%的让价。

　　在调整挂牌价格的同时，部分前期捂盘惜售的业主也重新将房源挂售于门店。美联下属逾九成的二手门店挂牌量有所增加。其中近78%的门店，挂牌量有5%以下的增长，10%的门店房源挂牌量增长6%-10%，5%的门店挂牌房源增加超过10%。房源挂牌量增长较为明显和集中的板块是浦东世纪公园和联洋板块。对此，美联物业浦东区副总监秦恺表示，世纪公园及联洋板块中聚集投资客较多，前期业主反价及惜售捂盘举动频繁。考虑到手中的盘源标底较大，提升首付款之后有可能影响买家的支付能力，致使自己的房源被套，故现时放弃捂盘，重新挂售。