中国房企掀起上市大潮

　　打通融资渠道

　　塑造企业品牌

　　今年上半年，广东碧桂园在香港上市，一夜之间，碧桂园从一个区域型房地产企业，扶摇直上变为中国“首富”的摇篮。10月8日，SOHO中国也在香港上市，这让潘石屹的身价一下子猛增至60多亿……

　　国内不少房地产企业似乎再也按捺不住那种“如饥似渴”的心情，纷纷行动起来找投行、私募基金、会计事务所、律师事务所，开始筹划自己的“上市之路”。一些开了二、三十家门店的中介企业，也在积极扩张，自称要成为“房地产综合运营商”，做着上市的美梦。

　　“上市”——似乎成了今年房地产业的一个流行语。有人甚至说，“2007年是中国房地产企业上市年”。据统计，截至2007年10月，中国房地产企业上市公司共有90余家。

　　直面当前“中国房企上市大潮”，本报《东方置业》走访、听取多家观点，展开了一场别开生面的大讨论。

　　这次访谈围绕以下问题展开：一、房企为什么上市？二、房企扎堆上市，好事还是坏事？三、如此状况下，买房还是买地产股？受访者的回答各有侧重，精彩绝伦。

　　2007胡润房地产富豪榜前十位

　　排名 财富 姓名 公司 总部

　　1 1300 杨惠妍 碧桂园 广东

　　2 550 许荣茂 世茂集团上海

　　3 420 张力 富力地产广东

　　4 400 许家印 恒大集团广东

　　5 310 陈卓林 雅居乐广东

　　家族

　　6 270 张欣 SOHO中国北京

　　潘石屹

　　7 270 钟声坚 仁恒房地产上海

　　8 255 朱孟依 合生创展广东

　　9 250 童锦泉 长峰房地产上海

　　10 230 张桂平 苏宁环球江苏

　　-业内说法

　　上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣博士

　　上市打造产业龙头

　　房企上市目的是提高同业竞争力，提升企业知名度，更为重要的是募集资金以扩大再生产。以一个净资产在10亿元的中型企业为例，拿出总股本的40%来上市，发售给公众股民，5%留给作战略投资的投行，如果以溢价12倍的市盈率IPO，那么募集资金就可达48亿元。上市后股票的市盈率假设是30倍的话，持有55%的股份，身价就变为165亿元，这样好的美事当然刺激着房地产企业拼着命要上市。

　　从消费需求上来看，随着房地产市场日趋成熟，消费者追逐住宅精品、信赖品牌已成为势不可阻挡的发展趋势。所以，上市企业要真正做大做强，就需要打造精品。同时上市企业要善于开拓市场，善于调节优势机制和丰富的运作经验，使专业化运营程度更高，吸取国外地产企业先进的管理水平，从而提高企业的核心竞争力。在“品牌兴业”这一形势下加快房地产业的发展，建成实力雄厚并拥有良好品牌商誉的优势房地产企业，谁就能主导房地产市场乃至成为中国的“地产龙头”。(乐嘉怡)

　　普润地产中央企划中心总监周华燕

　　上市不该只为融资

　　连续出台的宏观调控政策，使房企资金链不顺畅，国内众多企业无法与境外房产集团竞争，土地出让受到严格控制，银行贷款越来越紧。因此，房企上市的目的主要是募集资金。房地产行业是资本密集性行业，因而大批企业积极寻求突破。

　　此前有业内人士认为，上市具有两面性，优质企业上市对于推动正常资本市场是有利的，股民长期持有一些好的企业的股票作为一种长线投资，回报率也是相当可观的。然而不合格企业买壳融资，就会破坏股市的稳定。

　　对此，我认为，无论如何房地产是最保值的，发展旺盛，前景看好。总的来说，上市对房地产企业是一件好事情。但是还存在一些对房企上市弊端的忧虑，比如企业自身是否达到了上市的实力，包括产品的水准、后期管理及投资管理机制是否完善的考虑。

　　所以说，上市并不难，难的是上市后的道路。否则就只是一个融资的举动，对整个社会都是不负责的表现。(胡盈盈)

　　上海同丰房地产开发有限公司副总经理陈润发

　　有序扩张是利好

　　对于房产开发商而言，资金是关键问题，公司上市则有利于融资。目前对于地产开发商而言是谁有土地谁就有“发展的时代”，所以企业融资之后将有实力进行土地储备，为未来长期发展打下扎实基础。

　　但是房地产业是周期性发展的特殊行业，不是所有房地产企业都达到了上市的实力和规模，如果一些小公司为了融资而买壳上市，那无论是对于公司还是对于股民而言都是不负责的，增加了股市的风险和不稳定性。当然，一些全国性的大集团公司如金地、万科上市是比较有利的，一般跟着中国GDP一起成长的企业都会进行有序的规模性扩张，他们上市对公司发展、对股民都是一种利好行为。

　　作为投资，买房和买房产股收益和风险都一样，为了抑制经济过热，政府连续出台调控政策，利息上涨容易导致房贷断供，所以除非是一次性付款，不存在房贷问题，否则买房投资还是有风险的。当然如果选中了具有升值潜力的房产项目，其收益回报也是相当可观的。(朱梅靓)

　　朗悦酒店物业管理有限公司常务副总经理韦峰

　　加快上市是大好事

　　企业通过上市融资，能够降低财务成本。同时，有了股市透明化的报表体系，企业的盈亏业绩一目了然，有助于吸引更多的投资者选择和购买该企业的股份。

　　房产企业加快上市是件大好事。目前股市的操作越来越规范，市场监管力度日渐严格，投资者所重视的真实性和公平性在此都得到很好的体现，从而在选择购买股票时更加理性，置业者合理化的选择，对房产价格的稳定起到关键作用，所以房产企业上市必将带领楼市健康发展。

　　房产置业者分为自主和投资两种。前者有对住宅的刚性需求，故买房的可能性大；后者出于让资产保值增值的目的，将有更周全的考虑。买房和买房地产公司的股票，风险相当，房价跌了，房地产股也将随之贬值。但股票的变现能力相比住宅要强，有更大的灵活性。目前上市的几家较大的房地产企业，如万科等，都很少与“炒房”事件沾边，所以投资主流房地产股票将获得更加稳定的投资回报，并能在一定程度抑制炒房泡沫的产生。(朱璟睿)

　　上海刚泰置业有限公司企划部经理陈钢

　　上市是把“双刃剑”

　　当房企发展到一定规模，具有持续稳定的盈利能力，行业影响力显著，具有很强的扩张潜力，规模经济效应突出，企业有明确的业务发展战略、企业战略和资本战略，这样的企业才有上市的基本资格。这样的企业对资金的需求也非常大。

　　由于目前国内房地产企业之间竞争加剧，房地产市场的集中度正在提高。而国家调控政策不断出台，进一步加快了这一进程。在众多中小房地产企业遭遇紧缩业务、被并购，甚至破产的同时，却是这些优质房地产企业进一步做大做强的机遇。

　　房地产企业上市有利于自身更好地发展，优质房地产企业上市是投资者分享经济增长成果的需要，有助于提升资本市场质量，有助于化解金融风险。如果房地产企业没有发展到一定的阶段，没有一个清晰的的发展战略，不能合理配置资源，便匆忙上市，在短期时间内，可能利益是比较大的，但如果内部管理不完善，最终会给股市带来不良影响，最终受害的将是投资者。(秦明明)

　　-专家视点

　　三大诱因刺激房企扎堆上市

　　复旦大学管理学院兼职教授石代伦

　　首先，宏观层面看，中国经济快速发展，资本市场更加开放，房地产上市监管尺度比以前有所放松。比如说，最主要的条件是公司连续三年盈利在3000万元以上，按照这个标准，恐怕中国大部分房地产企业都有上市资格。

　　其次，从企业本体来看，房地产行业已经成为我们这个时代的财富象征，是国民经济名副其实的支柱产业，中国的GDP增长、城市化水平、人民的生活品质等等都围绕着房地产，它是这个时代的热点和焦点之一。而且，房地产企业的品质确实比中国各行业平均品质要高。

　　第三，从开发商主体来看，资金和土地是房地产发展的关键生产要素，从某种程度上讲，房地产企业属于资本密集型企业。房地产企业资金的来源通常有几种渠道：自身赢利，银行贷款，融资、基金及合作伙伴。其中，融资对开发商拿地、进行项目开发、撬动利润结算和继续储备土地起着至关重要的作用，而且融资渠道是开发商最光明和合法的资金来源。

　　所以，房地产企业上市打通融资渠道的欲望非常强烈的；可以说只要有机会，房地产企业几乎都会想着要上市。当然，并不是说每一个符合条件的房地产企业都可以上市，证券会等监管部门还是会多上市公司行业进行一个权衡分配的。

　　作为投资，懂房地产的人可以买房，不懂的人最好买房地产股票，因为买房还是非常考验一个人的眼光和判断力的，并不是说买了房就一定能够有很高的收益，而且，有时候，哪怕只是相隔100米的两个楼盘升值潜力也不一样。如此以来，大家倒是可以买房地产股票，“让王石等地产精英人士帮你赚钱”。

　　-相关链接

　　房企上市 需具如下条件

　　上海证券交易所上市条件：

　　根据我国《公司法》规定，股份有限公司申请其股票上市必须符合下列条件：

　　一、 股票经国务院证券管理部门批准已向社会公开发行；

　　二、 公司股本总额不少于人民币5000万元；

　　三 、开业时间在3年以上，最近3年连续盈利；原国有企业依法改建而设立的，或者本法实施后新组建成立，其主要发起人为国有大中型企业的，可连续计算；

　　四、持有股票面值达人民币1000元以上的股东人数不少于1000人，向社会公开发行的股份达公司股份总数的25%以上；公司股本总额超过人民币4亿元的，其向社会公开发行股份的比例为15%以上；

　　五、公司在最近3年内无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载；

　　六 、国务院规定的其他条件。

　　内地房企到香港主板上市的条件：

　　一、主板的目的：目的众多，包括为较大型、基础较佳以及具有盈利纪录的公司筹集资金。

　　二、主营业务：主营业务的盈利必须符合最低盈利的要求。

　　三、业务纪录及盈利要求：上市前三年合计盈利5000万港元(最近一年须达2000万港元)。

　　四、业务目标声明：并无有关规定，但申请人须列出一项有关未来计划及展望的概括说明。

　　五、最低市值：上市时市值须达1亿港元。

　　六、最低公众持股量：25%(如发行人市场超过40亿港元，则最低可降低为10%)。

　　七、管理层、公司拥有权：3年业务纪录期须在基本相同的管理层及拥有权下营运。

　　八、主要股东的售股限制：受到限制。

　　九、信息披露：一年两度的财务报告。

　　十、包销安排：公开发售以供认购必须全面包销。

　　十一、股东人数：上市时最少须有100名股东，而每100万港元的发行额须由不少于3名股东持有。