限外政策执行力度渐强　境外客购第二套房难了

　　徐汇、长宁、静安等区的房地产交易中心对港、澳、台同胞以及外籍人士的购房管理日趋严格，一旦发现购房者在上海买过一套住宅，就会拒绝办理交易登记。”一位知情人士向本报《东方置业》透露。

　　中原地产新天地分行的经理高云飞表示，自8、9月份以来，各区房地产交易中心已能通过电脑查询部分境外人士在上海的购房记录。若境外人士想购房，交易中心通过系统查询发现该人士或者其家人曾在本区有过一套以上的购房记录，就会拒绝为其办理交易登记手续。这使得很多境外客购买第二套房未获成功。

　　高云飞表示，由于目前全市各区房地产交易中心还未能实现联网，所以区交易中心只能查到境外客在本区的购房记录。不过，仍有多位欲在上海购买第二套房的境外客，未逃过交易部门的“火眼金睛”。

　　据了解，市中心的徐汇、长宁、静安、黄浦等区是核查力度最大的区域。

　　技术手段“升级”

　　据了解，限外政策执行力度加强，主因是房产交易部门技术手段“升级”。尽管各区交易中心暂时未能实现电脑联网，但已可以根据境外人士以往的登记资料，判断其本人及其亲属是否在沪有过购房记录。原则上，只要其名字曾在某套住宅的产证上出现过，就不可能在同一区再购置另一套住宅。

　　同时，贷款记录也成为境外客的一大“软肋”。根据上海现行的征信系统，境外客在沪的贷款购房记录里，通常会包括其配偶、直系亲属的资料。这些资料也被各区房地产交易中心用于核查境外客是否在国内第二次买房。很多以妻子及子女名义买房的境外客，都因有上述材料而被拒绝交易登记申请。

　　不过，技术投入虽然有所加大，但以现有的设备条件，交易中心要完全杜绝境外客在上海购买第二套住宅仍然非常困难。大部分区县的房地产交易中心还依赖境外客自己提供的劳务合同、声明等资料进行核查，难免有“漏网之鱼”。

　　上述情况将在未来得到彻底改变。有消息称，各区交易中心正计划实现全市联网。届时，准备购买第二套住宅的境外客将很容易在电脑网络面前显示身份，从而杜绝境外人士购买第二套住宅的现象。

　　成立国内公司购房

　　技术手段的“升级”，有效阻止了部分境外人士在沪大量买房，但还有一部分却悄悄绕过“限外”政策，成功寻找到境内购房的其他通道。

　　戴德梁行上海住宅部主管、董事伍惠敏表示，通过在国内成立内资公司，以内资公司名义买房，正成为未来境外客上海购房的趋势。与此相对应的是，境外公司或者机构也通常以境内公司的名义在上海买房。

　　以公司名义买房，虽然可以解决境外客买房的身份问题，但却不能解决他们的付款问题。根据目前的外汇管理规定，境内公司要将外币汇成人民币购房，要通过外汇管理局的审批，难度同样不小。

　　上海市汇盛律师事务所合伙人律师俞　杰明表示，境外人士或境外机构目前很难通过合法、正规的途径将外币兑换成人民币付款，因此大多数倾向购买可以接受外币付款的物业。

　　外销市场趋向顶端

　　伍惠敏认为，限外政策力度的加强，对市场基本面产生一定影响和波动，受到限外政策影响最大的楼盘类型应该是中高档住宅产品。

　　第一太平戴维斯住宅部助理董事黎智超进一步指出，目前境外客买房较之前更为审慎，选房眼光也更显挑剔，往往会对多处高端房源精挑细选，选出最优的楼盘购买。这使原先较为分散的市场格局被打破，更多境外人士会集中选择品质高的高端乃至顶级物业。一些品质略为逊色的楼盘，因此受到冷落，逐渐从涉外房产市场“出局”，转而“内销”。

　　中高档物业的开发商因此将逐渐转变楼盘销售策略，偏重于开拓国内客户，而不是将目标客户群体仅集中于境外客户。

　　上海各区购房限外措施

　　区县：卢湾

　　需提交材料：一年期及以上劳务合同、只在上海购买一套房的承诺书。

　　审核措施：只要作出所买房为唯一一套自用房承诺即可。

　　区县：黄浦

　　需提交资料：劳务合同、一年以上居住证明。

　　审核措施：只要作出所买房为唯一一套自用房承诺即可。

　　区县：徐汇

　　需提交资料：劳务合同、单位或学校出具的工作、学习满一年的证明。

　　审核措施：以承诺所买房为唯一一套自用房为前提，根据购房者留下的各项材料进行复查，发现曾有上海购房记录，即会被否决。

　　区县：静安

　　需提交资料：国内工作、学习一年以上证明、劳务合同。

　　审核措施：会利用本区房地产交易系统查询历史登记材料，确认购房者是否为第一次买房。

　　区县：长宁

　　需提交资料：学校或工作单位出具的工作及学习证明或雇佣合同。

　　审核措施：会根据购房者留下的各种材料，诸如居住地址、贷款信用记录等进行复核，对有曾购房迹象的申请人审核尤为严格。