浦西打浦桥新房供应不足 次新房左右市场

　　打浦桥东南方向约1公里是卢浦大桥。按照上海世博会的建设规划：浦江两岸，卢浦大桥与南浦大桥之间，是2010年上海世博会的主所在地，其辐射范围将更广，对周围房价的提升更是不容置疑。世博会日益临近，以打浦桥为核心的卢湾南部地区中高档住宅需求日趋旺盛，发展势头迅猛。近日，在通往世博园区的M13号线、M9号线交汇处定于此后，周边的新房房价已向30000元／平方米挺进，而二手房价也是欲破20000元／平方米的大关。

　　打浦桥区域内楼盘向来“金贵”，少有新盘上市，目前在售的有永业公寓二期、丝庐花语、环龙新苑、汇峰鼎园等楼盘，但基本处于尾盘销售状态，新房供应吃紧。倒是区域内部分5年内房龄的二手房源，以性价比优势成交相对活跃。

　　相邻楼盘价格两重天

　　汇丰鼎园和环龙新苑是打浦桥几个新盘中相距较近的两个项目，同时，也是价格相差最远的两个项目。

　　从地理位置上来看，该两楼盘邻近瑞金医院、第二医科大学以及南北高架，同时位于规划中的肇嘉浜路政务商贸圈之中，居住环境优越，交通便捷，周边的生活配套设施也十分完善。汇丰鼎园位于肇嘉浜路、瑞金南路，目前在售房源报价31800-38800元／平方米，根据其在售房型112-145平方米，粗略得出总价范围应在360万-560万元左右；而环龙新苑则较靠近高架，在瑞金南路、中山南二路上，目前在售房源仅有9套，房型面积在88-124平方米，报价20000元／平方米以上，总价约为180万-250万元。由于汇丰鼎园定位高端小区房源以3-4房的大

户型为主，而环龙新苑则以小户型为卖点，因此两者的总价差距甚大。虽然汇丰鼎园推出的是精

装修房源，价格理应比毛坯房源高，但其总价高出环龙新苑一倍左右，差距过大了些。

　　价格差距较大，除了汇丰鼎园推出的是精装修房源以及定位高端这两个原因外，还有地理位置及小区规划上面的原因。现场探盘中，记者发现，汇丰鼎园距离轨道交通4号线(在建段)站点步行距离约在10分钟左右，而环龙新苑距离该站点的步行距离略远，约在一刻钟左右。值得一提的是，环龙新苑靠近中山南一路高架，受到马路噪音影响显然高于繁忙的肇嘉浜路给汇丰鼎园造成的噪音影响。

　　另外，汇丰鼎园的总建筑面积达20万平方米，小区内有网球场、游泳池、沿街商铺等娱乐设施供业主使用。据悉，汇丰鼎园内还有部分房源只租不售作公寓酒店之用，配套和物业管理较为理想。而环龙新苑的总建筑面积则不到3万平方米，属于袖珍小区，虽也有沿街商铺，但小区内环境和配套始终不及中大型楼盘的理想，因此开发商不跟着鼎园把价格抬高也是明智之举。

　　鼎园两年后再推新盘有捂盘之嫌

　　2004年9月，肇嘉浜路、瑞金南路上的汇丰鼎园正式开盘销售，当时报价17000元-24000元／平方米。该楼盘开盘前3天便售出50多套房源，购房者大多为本地的高端人士。而2005年年初楼市高峰期的时候，汇丰鼎园再次以32000元／平方米的价格推出156套房源，新旧房源一起卖，两个月内去化近80余套，销售业绩喜人。不过，宏观调控后，该项目的销售便一蹶不振，开发商随后转变思路，把小区内部分房源作为“鼎园公寓酒店”只租不售。直至今年9月以来，该项目又有了30套左右的销售量，售价在31800-38800元／平方米。

　　据悉，汇丰鼎园9月以来又有销售业绩是因为该项目宣称在9月份以优惠价推出景观5号楼。但就记者查询网上房地产数据显示，汇丰鼎园在售所有的预售证均是2004-2005年期间获批。也就是说，该项目在今年9月推出的房源，实际上早已在网上房地产销售2年有余，究竟是开发商担心购房者不知此处有房可卖，以“开盘”为名借机宣传？还是这2年多以来开发商一直捂盘不售？记者便不得而知。

　　住宅后续供应仅有两盘

　　另外两个相距较近的楼盘是淡水湾和永业公寓二期，和上文所述的汇丰鼎园和环龙新苑不同，淡水湾和永业公寓二期两个楼盘的价格差距不大，均在26000-28000元／平方米左右。同时，淡水湾和永业公寓二期也是区域内少有的两个仍有后续供应的楼盘。

　　淡水湾花园和永业公寓二期都在徐家汇路上，前者在马当路口，后者在蒙自路口，地理位置均十分优越。从淡水湾花园和永业公寓二期到新天地、淮海路甚至南京路的距离都不远。马当路对面有一块正在动迁的地块，未来将是轨道交通9号线和13号线的换乘站。

　　永业公寓二期自去年9月份开盘以来，当时定价22000元／平方米，销售业绩一直平平，直至今年1月份开始，该案的销售有了量的飞跃。网上房地产数据显示，今年1-5月，永业公寓二期几乎每月都有30套左右的销售量，而6月份由于有新房源开盘，销售量井喷达到133套，随后的几个月由于房源已被消化得差不多，可挑选余地不大，因此销售量逐月递减，目前项目内在售房源仅有11套，售价大致在25000-30000元／平方米，总价在270万-400万元左右。售楼处消息透露，下一批房源将在明年1月份推出，目前已有不少购房者致电垂询。

　　而淡水湾花园目前全装修房均价水平达到28000元／平方米左右，而可售房源多集中于3房，单套房源总价基本位于350万-380万元之间；3号楼为毛坯房，均价基本在26000元／平方米左右，可售房源多为面积在150-155平方米之间的3房，单套房源总价基本在390万-420万元之间。目前，淡水湾花园也几乎无房可售，而接下去一批房源将在今年11月份推出，价格尚未确定。

　　新房供应缺口 二手房余地大

　　区域内新房供应存在缺口，加上部分尾盘涨势迅猛，使得不少购房者转而购买挑选余地较大的二手房源。美联物业打浦分行经理孙翔告诉记者，打浦桥二手房市场从今年年初开始慢慢回暖以来，无论从成交量或成交均价来看，涨势都较为明显。他介绍，5月份打浦桥二手房成交量较4月增长近两成，而之后的几个月中成交也都十分活跃。但近期，由于新政影响，成交略有下降。孙翔透露，虽然房东在挂牌价上咬得比较紧，只有少部分手中房源较多的投资客有降价抛房的情况出现。“但比起前段时间房东坐地起价的现象要好多了，目前在挂牌价的基础上还可以和房东谈价格。”

　　美联物业市场研究部数据显示，由于整个卢湾区都具有市中心区域土地、房源稀缺的优势，诸如绿洲世格维这类高档楼盘的房东叫价已经高达32000元/平方米，直逼汇丰鼎园新房的价格，但因其居住环境成熟和地理位置优越，也受到了购房者的追捧。海悦花园、汇龙新城等主力次新楼盘的挂牌均价已经高达21000元/平方米左右，虽然这一挂牌价和环龙新苑以及丝庐花语的新

房价格相近，但新盘销售均接近尾声，房源挑选余地较小，相对来说，二手房源挑选余地较大，价格商榷余地也较大，因此总价在220万元左右的二房或300万元左右的三房二手房源十分热门。

　　相关链接

　　打浦桥位置及配套

　　打浦桥地区面积1.59平方公里。根据“十一五“期间上海商业发展规划，打浦桥地区规划定位为上海12个区域性商业中心之一。打浦桥地区北部规划了大规模的商业及居住生活园区，其中约60%为大型商业设施及写字楼。徐家汇路建国路即将开工建设的一个大型商业和商务中心，其投资方是上海房地产开发企业50强之一的永业集团和国际投资银行摩根士丹利。

　　打浦桥一带配套十分齐全，有包括9号线等多条在建中的轨道交通，依托徐家汇的公交线路也十分发达，徐家汇和淮海中路CBD近在咫尺。另外，交通大学医学院、兴业中学、卢湾区第一中心小学、一师附小，大大方便小区孩子的就学问题。附近的瑞金医院和第九人民医院为业主提供更优质的医疗服务，解决了业主的后顾之忧，中小型超市、银行等则一应俱全。