世博概念拉伸 三林楼市一路冲刺2万元大关

　　近年来，三林地区楼市一路高歌，从申博成功前的每平方米2000-3000元，冲高到今年年中的突破每平方米万元大关，而时隔半年，如今三林楼市正在向单价2万元发起冲锋。世博板块的外扩效应，6、8号轨道交通的通车和成熟的生活配套，几大利好支撑三林楼市迎来一波大行情。

　　世博规划无疑将是近几年内上海房地产发展的最大利好，它就像一个“暖炉”烘热了上海的楼市。随着世博会区域配套环境的日趋完善，特别是“红线图”浦东附近的大三林板块，在房价出现较大上升的同时，更把整个三林地区带到了一个更高的发展层次。

　　万科新里程 价格标杆领涨周边次新房

　　目前三林楼市依然处于房源紧缺的局面。随着轨道交通六号线年底通车的临近，三林新房市场又借到一股支撑房价上涨的东风，直冲2万元大关。与今年年中突破万元的房价相比，又将近翻了个倍，房价上涨速度实在惊人。当记者来到三林几个主要楼盘访问时，几乎遇到了同样的回答：房源紧张，后期供应价格大幅上涨。

　　作为三林区域内首屈一指的大盘，万科新里程一直作为区域内的价格风向标，引领三林楼市价格一路上扬。万科新里程2006年11月中旬推出房源时的价格为8500元／平方米，到了今年1月已经达到9400元／平方米，3月的价格是10000元／平方米，到今年年中，新里程售楼处对外的报价是11000元／平方米。7月，万科新推房源售价达到13000元／平方米，而“十一”房展会上，该盘推出的精

　　记者致电该楼盘售楼处，销售人员告诉记者，就在这一两周内，该盘即将推出新一批沿高青路坐落于62-65号楼内的房源，房型有70平方米左右的1房和90平方米左右的二房，精装修房单价在18000元／平方米左右。网上房地产数据显示，今年5、6月间，该盘新房销售一度处于高峰，5月签约套数达123套，6月签约套数更是高达202套，7月至10月，单月签约套数在35-95套之间。

　　记者通过当地中介了解到，目前万科新里程周边次新房价格也水涨船高，上涨速度虽然赶不上万科新里程，但也是紧追其后，不甘示弱。与万科新里程仅隔一条盛苑路的东方滨港园房龄2年，目前在市场上的挂牌二手房建筑面积113平方米的三房叫价142万元，折单价12600元／平方米，建筑面积130平方米的三房叫价174万元，折单价13000元／平方米。而与万科新里程隔一条高青路的新里程和合苑，房龄6年，目前75平方米的2房1厅房源叫价98万元，折单价13000元／平方米，建筑面积113平方米的三房房源叫价130万元，折单价11500元／平方米。当地中介告诉记者，整个区域的房价都追着万科的楼盘万科往上涨，“很多房东卖房子的时候，最常挂在嘴边的话就是：人家万科都涨到多少多少钱了……”

　　尚东国际名园 新推房价或破两万

　　而与万科新里程同样毗邻轨道交通6号线高青路站的尚东国际名园，已经很久无房可售了。该盘总建筑面积约为32万平方米，建筑面积涵盖8层电梯情景公寓、4＋1花园情境洋房等多种低密度物业形态。规划设置两个豪华会所，总面积近3000平方米。轨道交通6号线高青路站距离该盘较近，同时项目附近拟建为功能齐全的风情商业步行街。

　　2007年3月17日，尚东国际名园推出了其第三批房源。同前两次一样，现场购房人气旺盛，排队购房者众多。据了解，当天，尚东国际名园成交50余套，再掀三林楼市销售高潮。之后的两次开盘，销售情况都极为火爆，价格也从9000元／平方米一路上涨到目前的16000元／平方米。目前网上房地产数据显示，该盘尚存8套可售房源，但记者致电售楼处得到的消息却是，目前已经无房可售。新一批房源推出预计要到明年，价格有可能要上涨至20000元／平方米，较之一年前的开盘价，单价已上涨一倍以上。该案主力房源为103平方米的二房，南北通透，客厅面宽较大，主卧方正实用，而且附带了大面积的景观窗。次卧采用了双重观景窗，人性化的储藏室设计比较实用。而花园洋房产品是该案的特色，属于区域内的稀缺产品。

　　近期伴随着区域内一手房价格的不断上涨，二手房价格也进入一个不断上升的通道。在尚东国际小区周边区域内，二手房房龄大多在5年以上，自住买家众多。不论是新房还是二手房，买家中最多的还是婚房购房者，这类客户购房理性，一般具有成熟的购房计划和经济能力，是拉动板块成交量的主力人群。目前整个板块处于蓄势待发的状态，二手房均价一般在12000-15000元／平方米之间。

　　金谊河畔 单价翻倍仍频现排队抢购

　　位于外环线附近的金谊河畔2006年12月17日，金谊河畔项目正式对外销售，开盘当天前往现场选房的客户多达200多组，其中有数十组客户提前两天彻夜排队，开盘当天创下热销百余套的销售奇迹。今年1月7日，该盘又推第二批房源，开盘日即热销七成，一举成为本板块的“销售冠军”。3月25日，该项目将推出5、13号楼新房源，其中二房房源开盘当天即全部售出。此后，该盘每次开盘销售情况都非常好，5、6、7三个月连续推房，单月签约套数都在百套以上，之后的几个月陆续销售套数也都在50套以上。

　　记者在开盘前三天致电该盘售楼处，销售人员表示，上周日金谊河畔将新推一批94套两房房源，位于小区中心的17号楼，房型面积在103-107平方米之间。提前几天，售楼处已开始接受预约，开盘前一天购房者可前往售楼处领取购房号码，并可以在购房时享受每平方米150元的优惠。不过，就在开盘前三天，售楼处还表示价格未定，并称要到开盘前一天才能公布。

　　从去年开盘7500元／平方米的售价开始，金谊河畔价格一路上扬，前一批房源均价竟然达到了13000元／平方米，短期内涨幅较大。不过，纵观当前整个上海楼市，都处于疯狂上涨状态，该盘的涨价似乎也是在情理之中。该楼盘推出的房型大都是100平方米左右的两房，房型较方正，较适合刚性需求的新人购买。小区地理位置已经是靠近外环线了，不过由于世博的推动，年底6号线即将开通，而且很多地铁规划也因此绕道过来，交通问题可以得到及时解决。

　　记者析盘

　　品质升级 势在必行

　　当未来域、环球翡翠湾花园、环球中央花园等一批之前曾在上海楼市引发销售狂潮的明星楼盘接近销售尾声时，万科金色城品、尚东国际名园等楼盘又逢时上市，几乎每个楼盘都曾上演一段热销神话。

　　“这不是巧合”，一位熟悉三林楼市的房产人士认为，“轨道交通、世博会场馆的建设都是看得到的东西，大环境的种种利好，今后一段时间还会吸引更多的消费者前来三林置业。”

　　今年上半年，万科与金地在三林地产市场上较上了劲。今年年初，万科以12.9亿元购得恒大集团位于浦东三林的五个项目，这五个项目是成山路项目、济阳路项目、五街坊项目、七街坊项目和中林项目。几乎同时，金地也是大笔一挥，投入5亿元资金，携手中房置业开发三林板块北侧的三幅地块，总建筑面积约18.8万平方米，金地和中房按照85%、15%的比例共同提供所有建设资金。毫无疑问，大品牌的纷纷介入开发，是看好整个三林楼市的结果。

　　随着未来域、中房樱桃苑、万科金色城品等楼盘的上市热销，三林楼市产品进入一个升级更新的阶段。

　　早在2002年前后，三林地区一批真正与公房新村区别开来的商品房陆续兴建，如金苹果花园、锦翠苑、岭南苑等小区，这些楼盘当时的售价仅3000-4000元／平方米左右，购买者也以三林镇动迁后拿到动迁款的当地人为主。如今，这一批小区已成为三林二手房市场主要的次新楼盘，房源叫价也随着新房市场价格的节节攀升而水涨船高，在9000-10000元／平方米左右。不过，这些兴建于5、6年前的次新房，显然已不能满足三林日益强大的购房需求，房源的品质在今天看来也已显不足。三林楼市产品升级换代势在必行。

　　“我们的购房客户之中，有48%来自浦东，另有46%来自浦西，这两大上海本地人群体占据了绝大多数，而且，从这种平衡的比例也显示出，尚东国际名园已经从区域走向了全市。”尚东国际名园的项目总经理李汉军如此介绍道。据了解，尚东国际名园13000—14000元／平方米的单价是目前三林区域最高的，但其市场消化速度也是目前居于区域前列的。早前，金地未来域、万科新里程等楼盘也在市场上走得较好，也一定程度上说明，高端社区产品在三林当前十分受市场欢迎。

　　不过，也有业内有识之士分析指出，三林目前已成为整个上海楼市竞争最为激烈、竞争规格最高的板块，其中最大问题是同质化层面的差异竞争，拿地时间相差无几，基本上都是一点几的容积率，又是以多层、小高层、中高层为主的混合型社区，目标客户都为近中产阶层的实力派年轻购房者，交通、配套、未来升值空间也基本相同，因此各楼盘只能力求在差异化上谋求主导市场。如中房樱桃苑主打精装修牌，金谊河畔以价格取胜，万科新里程以开发商工厂化建房的概念和品牌知名度吸引人，而尚东国际则以准现房和花园洋房作为主要卖点。

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　　三林房价看齐上南昌里

　　购房者普遍认为，世博板块的外扩效应，6、8号轨道交通的通车和成熟的生活配套都是支撑三林板块楼市的重要因素，而这些利好目前尚未被完全激发出来。

　　三林板块地处2010年上海世博会5公里辐射范围内，是继世博板块以外未来增值的热点区域。而随着世博会的临近和城市基础设施的全面建设，该区域将是未来5年上海市最具发展潜力的热点区域之一，具有很大的投资发展空间。目前北部三林板块内已经无房可售，世博板块已经逐渐外扩，在开发商和市场上的普遍概念里，上南路沿线直至外环线、杨高南路以东的部分区域都已纳入世博辐射板块范围内。而除了万科新里程是处于三林路以外，尚东国际、万科金色成品、金谊河畔都在向世博板块靠拢，其价格也逐渐向上南、昌里等北部世博区域靠近。

　　另一方面是交通和生活配套的日益完善。65000平方米的三林公园是休息的好去处；轨道交通6、8号线近两年内就能够通车；从快速交通看，这里离打浦路隧道、卢浦大桥很近；公交线路也越来越发达，这些实实在在的配套已经被消费者所认可，成为支持需求最有力的保障。

　　2006年，三林板块在售新房价格都在万元以下徘徊。而2007年上半年，三林新房市场已突破万元大关。随着世博会的临近，今年年底6号线通车，三林板块楼市正全力向单价2万元新高峰冲刺。也有人认为，三林地区的世博效应已朝前透支，目前将近2万元／平方米的单价与上南、昌里地区房价水平看齐。在房价上涨到如今的高水平后，区域内的购买力是否能够跟上价格上涨速度，并支撑起之前较高的成交量，还有待观察。