赢无本之利　地下空间价值莫被发展商忽悠

　　时下,发展商谈住宅价格构成，楼板地价根据容积率计算往往只算地上部分，然后摊到房价上。殊不知，地下空间被发展商“忽悠”了。这些已经没有土地成本的部分——地下室、地下车库等，不少发展商振振有词曰：“配套出售”；更有甚者，却是标高价卖出，赢取无本之利。诚然，愿卖愿买，这是市场行为。

　　10月1日起实施的《物权法》规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”上海城市房地产估价有限公司总经理许军表示，既然建设用地可以

　　在地下设立使用权，那么就应该有相应的使用权价值。

　　上海目前开发的地下空间如越江隧道、地铁、地下停车库、地下商场等，规模已超过1600万平方米。不过随着地下空间的广泛开发利用，也暴露出地下空间的权属问题，即可以转化为地价空间的土地价值分摊问题。

　　长期以来，在规划编制阶段和建设项目审批阶段有关容积率计算的规则是，“容积率是指每公顷用地上拥有的建筑面积”，从某种意义说，地下空间面积不计入规划建设容积率。随着《物权法》实施，地下空间是否分摊土地价值、如何分摊土地价值，正日益成为一个不可回避的焦点问题，尤其是住宅项目地下空间涉及老百姓切身利益。

　　作为英国皇家测量师协会会员的许军对记者说，开发商开发住宅小区，地下会所自行保有并且用以出租经营，这似乎天经地义。实际上，小区业主虽然没有取得地下会所的所有权，购房时却分摊掉了原本应该由地下会所分摊的土地价值。那么，开发商自行拥有会所的全部租金收入，也应和业主共享。

　　目前在估价实务中，关于地下空间的土地价值分摊也存在一些矛盾。许军介绍说，比如

二手房转让征收土地增值税，地下车位的转让是需要征收的。那么从这个层面来说，首先得承认地下空间分摊土地价值，才能对其增值部分进行征税。而实际操作时，地下车位征收土地增值税的税基，是转让的价格扣除转让时点的车位建筑物考虑成新率后的重置成本，并没有考虑取得时的土地价值。

　　需要引起关注的是，关于地下空间土地价值的分摊，在上海尚未有明确的规章制度，但是在其他大中城市，已经有相应的操作规程。北京、哈尔滨、杭州等城市目前已经制定了相应的规章。

　　不可否认，地下空间的土地价值分摊已被提上议事日程，政府部门应及早出台相关的法规政策，为地下空间的开发利用提供良好的政策环境。