看2008上海楼市风云 谈2008上海楼市板块爆点

　　2008楼市爆点

　　外郊环板块以其轨道交通的建设和低价位的优势将成为众多购房者今年关注的焦点，预计房价和成交量将有所突破……

　　外郊环 2008板块爆点

　　【东区】南汇周康板块

　　【导火线】量多价低满足成交

　　南汇周康板块是南汇区距离市中心最近的板块，与三林板块相邻，但房价却不及三林的一半，是外环以内房价最低的板块，也是南汇房产集中的区域。性价比的优势还不足以体现该板块未来的价值潜力，随着“一城九镇”的开发和城市中心的东移，大量人口正逐步导入，房源供应量势必会大幅度地增加。

　　目前在售的楼盘比较集中，价格基本在万元以内，虽然在2007年年末成交量有小幅度萎缩，但预计今年将缓慢回升。

　　【预计威力】购买指数：★★★★

　　价格上涨指数：★★★★☆

　　【南区】闵行浦江镇板块、松江泗泾板块

　　【导火线】开发商云集、房源供应充足

　　在去年一拨上涨中，涨幅最大的反而是以前不被看好的外环地区，这些地区虽然地处偏远，但是在轨道交通概念的推动和绝对低价位的优势下，成为很多刚性需求者追逐的热点，从而导致这些地区的

房价飞涨，许多地区的房价已经达到年初中环甚至中内环的价位，闵行浦江镇板块、松江泗泾板块就是如此。

　　浦江镇是上海市重点开发建设的“一城九镇”中离市中心最近的一个镇，受世博会辐射范围的区域以及规划中2009年建成通车的轨道8号线延长线的利好，吸引了万科、鹏欣等知名开发商相继介入。

　　浦江镇的特色在于其低密度的住宅，政府大力发展容积率在1以下的住宅产业，上海这样的低密度住宅只有松江的佘山和浦江镇才有。可以预见未来浦江镇将成为高档住宅聚集区。其中一品漫城的普通商品住宅均价为13000-15000元/平米，加之距地铁站点仅5分钟的路程，预计该楼盘后期将有较大涨幅。

　　泗泾是低密度住宅区，品质比较高，是性价比较高的板块。受9号线利好带动，泗泾板块紧随毗邻的九亭发展步伐，大批新建楼盘竞相上市，房价涨幅明显上升，比如金港花园二期，2006年9月开盘时均价为5000元/平方米，到2007年8月已涨至6000元/平方米。短短两个月后，均价又猛增至目前的7500元/平方米。尽管泗泾目前的整体开发水平仍然较低，但作为连接九亭和松江新城的中间点，9号线开通后泗泾房价仍会有上升趋势。

　　【预计威力】购买指数：★★★★

　　价格上涨指数：★★★★★

　　【西区】青浦区、普陀桃浦板块

　　【导火线】拍下“天价”住宅用地；出让纯住宅用地

　　2007年11月8日，上海郊区青浦区赵巷镇一幅面积14.4公顷、挂牌底价为4亿元左右的地块，最终被重庆龙湖地产有限公司以15.42亿元一举摘得，创下上海郊区地价之最，每平方米过万元的地价成本，远远超出当地住宅目前每平方米7000元的售价。之后上海锦江地产也以13个亿一举拿下位于青浦新城与徐泾镇的两块住宅地块，楼板均价达到7032元/平方米，与在售新房的价格几乎等同。“光从楼板价来看，青浦区今后的住宅价格大幅上升已是大势所趋。”沪上一资深资产评估师分析指出，“从现实情况进行预测，2008年过后，青浦新城、徐泾等地区的住宅价格将普遍超过10000元/平方米。”

　　2007年年末，普陀区拟以协议方式出让桃浦西路住宅基地土地使用权,土地面积达到13.57707万平方米，是近年来土地市场上较为少见的纯住宅用地。处于中内环的桃浦板块原先是老工业基地，几年前该板块为普陀区房价最低的地区，而目前桃浦板块内新房价格已经达到10000元/平米，佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，由于桃浦板块与真如相邻，未来桃浦将会成为服务于该区域的主要居住区。照此预计，今年以后楼盘的供应量会逐步加大，成为购房者关注的焦点。

　　【预计威力】购买指数：★★★★☆

　　价格上涨指数： ★★★★★

　　【北区】宝山上大板块

　　【导火线】生活配套逐步完善、地铁建成提升人气

　　作为宝山区为数不多的外环以内板块，上大地区因交通瓶颈、生活设施落后等原因，一直缺乏足够的吸引力，房价被戏称为外环线周边的“盆地”之一。上大板块是继大华板块之后，又一个在宝山区内距离市区最近的区域，然而目前该板块直达市中心的公交线路比较缺乏，不过这一缺憾将被建设中的7号、11号线所弥补。与宝山其他板块相比，该板块是沪上典型的教育房产板块，上海 大学给该板块带来浓郁的人文气息，也带动校区周边的各种生活配套设施的完善，还导入了大量人口，使得板块内原本只有3万人的大场镇，发展到如今有30多万人在此安家置业。大学教师和向往学府生活的学生家长，成为周边住宅市场的主力军。

　　目前上大板块在售楼盘的均价为9000元左右/平米，比大华板块的要低5000元，受相邻的大华板块成熟配套的辐射和两条轨道交通的完善，该区域房价和成交走势将会“水涨船高”。

　　【预计威力】购买指数：★★★★★

　　价格上涨指数：★★★★★

　　【中心区】南卢湾板块、南黄浦板块

　　【导火线】出让最大面积地块;新盘年内集中上市

　　中心城区的土地资源由于旧城区和商业圈的包围而显得“寸土寸金”，使得房源变得稀缺。南卢湾板块处于淮海路商圈和徐家汇商圈的夹角，在这两大商圈的辐射下，生活配套相当丰富，但在售楼盘却不多，二手房的价格也居高不下，目前该板块的在售楼盘，以25000元左右/平米为主，还不到北卢湾的

豪宅价格的一半。另外，2007年上海第13号土地出让公告中，上海市中心城区面积最大的一个地块——卢湾区第104街坊被出让，地块挂牌起始价格就达到了29亿元，因此从价格上分析应该还有上升空间。除了价格的优势，轨道交通4、9、10、13号线在南卢湾的逐步完善也将提高南卢湾居住品质，拉近其与北卢湾的差距。

　　去年9月中旬，黄浦区60万旧改工程正式开始，除了外滩源和董家渡等小部分地块位于北黄浦和浦西滨江板块，其余大部分地块全部位于南黄浦板块。据研究机构的数据显示，南黄浦未来的上市量大约为28.5万平方米，这个数字还不包括从未上市的新盘。此外，目前该板块已有轨道交通8号线、4号线穿过，轨道交通10号线老西门站和豫园站的建设对该板块的交通也将起到推动作用，加上旧城改造工作的展开，该板块的品质将进一步改善和提高。

　　【预计威力】购买指数：★★★★

　　价格上涨指数：★★★★★