新年展望 楼市吹响集结号(2)

　松江：9号线催热松江楼市

　　代表项目：奥林匹克花园、中大九里德

　　2007年上海房地产关键词不可或缺的一定是“地铁”，年底“两线三段”的开通，真正开始让上海覆盖在网络之下，9号线所穿越的松江区域受益匪浅。

　　目前9号线沿线所涉及的主要有九亭、泗泾、佘山和松江新城等几大主要板块，这些板块今年都有较大体量的释放，尤其现生活机能比较完善的九亭和松江新城板块，已成为首次置业市民的热点选择之一。由于去年在地铁贯通前已释放不少价格潜力，所以，预计今年该板块价格上涨幅度不会很大。(姚劼)

　　徐汇：滨江板块争奇斗艳

　　代表项目：百汇园、中海瀛台

　　徐汇区新建楼盘或新开项目不多，且分布也较为分散，只有滨江板块大盘蓄势待发。滨江板块具有自然景观优势，交通、生活配套便利，人文气息浓厚，加之滨江区域的规划，使其成为区域焦点。

　　徐汇滨江目前推出的大盘更是有“质”有“量”，一方面都为高端住宅，项目品味较高，如占据一线滨江位置的尚海湾豪庭。另一方面又有房源推出，如百汇园推出13号楼景园，目前，中海瀛台进入交房阶段，2008年也将推出新的房源。此外，尚海湾豪庭、百汇园还有中海瀛台等大盘也将在区域内争奇斗艳，值得期待。(秦明明)

　　业界声音

　　刚性需求持续旺盛

　　2008年中国楼市走向趋势未明。很多有关房地产的声音也已经发出，如王石的“拐点论”，他在接受中央电视台《经济半小时》采访时说，2007年年底这次楼市调整不同以往，并建议持币观望者可三四年后再买房……那么，2008年上海的房地产走势究竟会如何？房价升还是降？哪些热点区域和楼盘值得购房者期待？2008住在哪儿？除了以上市场层面的分析，从权威机构、专业人士那里，我们也可以找到一些值得参考的答案。

　　置业者心态将逐渐趋于理性

　　上海龙兴房产发展有限公司高级销售及市务经理郑翎昀：

　　2008年上海楼市走势不会大起大落，但个案行情明显，相信2007年齐涨的局面不会再有，稀缺房源将走高，但不会有太大的落差。2008年度市场供应量回暖，供求关系合理。

　　从目前国家调控房产过热的形势来看，原来市场上的投资心态将放低，以前“少一套不如多一套”的心态将趋于理性，房价没有太大的空间往上走。3月份前会比较低迷，因为这段时间原本就是传统的淡季。两会以后，要看国家政策对房地产的把握，如果房地产仍作为支柱产业，它将呈现正常的状态。2008年奥运年，市场应趋于稳定。

　　从消费的层面，存在中、高、低三档，稀缺地段的产品高端；考虑到生活成本及生活便捷，大多数购房者会集中选择生活环境成熟的中档区域，由此热点区域将出现在中外环之间，外环圈上；最值得担忧的是处于边缘地带、无配套，没有人口导入的低端区域。

　　2008年的热点板块会“两端走”，市中心保持坚挺，会有高端客户追随。其次是在这一两年发展成熟的板块，如浦东6号线沿线利好地段，其价格尚没有被爆炒到很高的阶段。杨浦的热点板块不限于五角场新江湾城，8号线通往世博园的杨浦段。宝山还将保持平稳、热销的状态，除了特别偏远的顾村，西城区、大华、上大板块随着城市及七号线的规划建设会有大的提升。以上区域发展会发展得比较平稳，不会出现大的落差。

　　需求仍将推动房价上行

　　中原二级市场统筹发展中心副总经理盛洁：

　　2008年上半年会维持一个平稳的态势，预计8月份之后会存在一定风险。房地产是预期经济，具体要看政府出台相关政策的力度。比方说，政府发号清理未开发土地，加快供应量等，都会对楼市产生一定影响。

　　2008年热点区域或与轨道交通开通有关，北区、6号线沿线、朱家角，都可能是购房者选择的热点。另外，高档公寓市场供不应求依然延续。在经历2007年上海高档公寓抢购潮后，2008年上海高档公寓可售房源所剩无几，加之未来可供开发的住宅房源非常稀少，不排除个别月份零供应的可能(2007年已经有此情况发生)。

　　而面对内外资的巨大需求，供不应求则显而易见，因此售价也将随之上涨，突破35000元/平方米指日可待。另外，新兴高档公寓板块将成为成交热点区域，如杨浦新江湾城板块、浦东洋泾板块、徐汇滨江板块以及长宁天山板块。

　　楼市高位运行注意风险

　　上海高力研究数据中心：

　　住宅市场在经济基本面支撑下表现强劲。在自用需求以及投资需求上升推动下，市场购买兴趣依然不减。总体来说，2008年的上海物业市场在稳固的市场基础下仍然保持乐观的远景。2010年举办世博会带来的利好将在2008年开始呈现。虽然之前政府实施一系列调控措施，但房产价格仍屡创新高，因此2008年政策动向仍存着一些不确定因素。

　　为控制快速上涨的房产价格，政府并非不可能出台出乎市场意料的严格政策以此来抑制适应性预期。投资市场环境可能会更加趋紧，而海外投资者往往更容易受到这些政策变化产生的影响。

　　我们预计，2008年上海楼市成交均价依将波动向上。一是因为装修房将渐成主流，装修成本将附加到房价上；二是因为中小户型成交比例呈扩大趋势(目前上海楼市中100平方米以下的成交比例占全部成交的50%)，中小户型将导致建筑成本的上升；三是因为整体市场依然处于供不应求状态，整体价格下降的可能性不大。

　　楼市供不应求态势仍将持续

　　金地上海公司市场部：

　　楼市近段时间表现出来的供大于求的态势只是暂时的现象。一方面，对于国家的调控政策人们需要一定的心理消化过程，不少客户推迟了购房计划；另一方面，现在面临年底传统上的购房淡季，一些开发商迫于年底资金回笼的压力纷纷加大楼盘的推出力度。因此，市场表现出的供大于求的态势是暂时性的，上海总体上的供不应求态势将会在一定阶段持续。

　　至于2008年以后的市场供求和房价走势，主要取决于明后两年政府推地的力度、有效性以及其他配套政策的落实。预计政府对此会有所作为，且价格上涨至一定程度会反过来自动抑制需求取得新的均衡，市场供不应求和房价上涨态势会逐步得到缓解。

　　但在没看到加大供应的实质性措施之前，金地仍然维持“整体供应偏紧、刚性需求持续旺盛”的基本观点。客户目前出现一定程度的观望态度，其中对于投资性客户的需求抑制较为明显，但是对于自住为主的客户，预计在市场持续较为平稳的态势下，将会积极入市。因此估计2008年的上海楼市在成交量上会呈现“先温后火”的态势。

　　聚焦企业

　　蓄势大推量打造中环新生活

　　-早报地产评论员 瞿铮

　　2008年，上海楼市巨头争霸的局面将表现得更为热烈。据了解，上海万科2008年同时在售项目将达到13个，如：三林“金色雅筑”项目、罗店项目、北蔡项目、五街坊项目和浦江镇项目，预计销售目标至少130个亿。

　　而金地集团除了在售的金地格林郡和金地格林世界将推出新楼盘外，还将新推“金地未未来”和“金地湾流域”两个项目，为浦东市场增添新鲜血液。

　　除此之外，大华、中海、招商、保利、鹏欣等都将加大项目供应，异彩纷呈。

　　中环新生活

　　随着上海内环楼盘推盘量日益稀少，价格不断走高，精明的置业者纷纷将目光转向了中环，置业中环渐渐形成热潮。

　　作为上海本土开发商，大华集团在上海中环沿线拥有丰富的项目储备。近日，《东方置业》了解到，为缓解上海供应紧张局面，满足置业者的居住需求，大华中环楼盘将于2008年上半年集中上市。

　　继梧桐城邦之后，大华“中环1号”将以95-150平方米的经典户型在3月面市。该项目以五重叠院划分Mini City(微型城市)，充分诠释了大华的“城市街区”理念。值得一提的是，项目对于新设计新建材的运用，加之大华新界齐全的生活配套规划，让整个社区充满活力，成为青年白领置业的首选。

　　同样以社区成熟配套著称的大华阳城社区位于闸北大宁成熟板块，入住即可享受现成的社区配套，吸引了大量城市中坚入住。据悉，上半年最新一批房源“阳城贵都”将全新亮相。

　　领衔新时代

　　位于中环沿线、面向高端消费群的大华城市别墅，凭借优越的地段和便捷的交通，深受都市人的青睐。据悉，将于3月底开盘的“梧桐墅”是百万平方米综合配套的大华城市别墅产品，坐拥轨道7号线(在建)和。该项目半开放式街区规划，拥有精致的街道、院落式的景观小品，以及多种自然组团空间，充分展示了大华别墅的建筑品质。

　　大华城市别墅上半年放量不仅于此，地处青浦徐泾别墅区的“圣地维拉”，也将分别于今年3月和上半年推出独栋别墅产品。与古北老牌国际社区相临的徐泾成熟别墅区，以其独具的“新时代别墅”特征，三维立体的便捷交通，开盘以来一直受到成功人士的追捧。

　　置业

　　立足上海二十年，大华积累了深厚的大社区开发经验。从最初的公寓房小区，到如今涵盖公寓、花园洋房、别墅等多种物业类型的综合大社区，大华积极推动城市化进程，致力于和谐社区建设，为老百姓创造舒适人居环境。而其多样的产品类型丰富了城市的居住形态，也为置业者提供了多种选择。

　　将于4月推出联排别墅和公寓的“水岸蓝桥”，以及上半年要推出联排别墅和花园洋房的“大华蓝郡”，都属于大华开发的综合大社区项目。另一个大社区经典力作“锦绣华城”更是囊括了公寓、花园洋房及城市生活别墅等多种产品形态。据悉，该项目将于3月推出公寓楼和多层电梯花园洋房。