完善我国住房消费信贷及住房市场的建议

　　六、完善我国住房消费信贷及住房市场的建议

　　1、加强研究房贷风险，积极进行银行房贷风险压力测试

　　当前，美国次贷危机正在深刻改变着美国金融界版图，也在改变着美国政府对经济调控的原则和方式，这表明由房产市场萧条引发的次贷危机已经给美国经济造成了重创，美国政府正在不惜一切代价挽救频临塌陷的金融系统。我国政府金融系统特别应加紧研究房贷风险，确定我国房地产市场特别是住房市场贷款的分布、结构、特点、风险点，充分吸收美国次贷危机的教训，谨慎开展金融衍生品领域的创新。在银行系统内，继续进行房贷风险压力测试，提前做好相关减值计提准备。

　　2、在通胀预期稳定的情况下，应继续结构性放松金融紧缩政策

　　2008年以来，国际政治经济形势风云变幻，国内宏观经济走势也出现了明显调整迹象。通货膨胀是今年经济发展过程中一个比较突出的问题，2-4月份连续三个月达到8%以上，其后虽然有所下降，但通胀依然保持在较高水平。8月份，全国消费者物价指数增长4.9%，从数据看看通胀压力似乎有所减轻。

　　在国际油价出现大幅度降价的情况下，预计CPI的先行指标PPI未来涨幅会有所降低，对CPI的通胀传导压力也将减弱，因此，预计未来几个月，我国通胀水平将保持平稳运行，并有可能在8月份基础上继续下降。

　　通货膨胀压力的减轻为央行的货币政策提供了操作空间。当前，美国、欧洲金融市场正在经历一场危机，这个危机将不可避免对我国金融和房地产产生负面影响。这种影响主要体现在两个方面：一是外汇投资损失。目前透露的消息看，招商银行、工商银行、建设银行等国内大型银行都持有雷曼兄弟公司的巨额债券，数额都已数千万美元至上亿元不等。二是信心影响。美国是世界头号经济大国，现在竟然出现如此剧烈的金融波动，对中国投资者而言，这种心理震撼作用很大。风险厌恶情绪不可避免在世界范围内蔓延，中国投资者同样会受到这种情绪影响，进而缩减投资或及时从资本市场抽身。

　　我国政府在总体上对宏观经济发展并不乐观，特别是对房地产、股市的发展高度关注，中央并不愿意看到股市和房地产市场这样肆意下跌，因为这两个市场持续调整势必要加剧宏观经济的波动。因此，当前货币政策势必要进行放松。美国金融风暴突起和国内通胀减缓是促使央行下调存款准备金率和贷款利率的两个外在促进因素。

　　9月15日央行结构性调整“两率”，其本质是稳定宏观经济预期，扶持中小企业的发展，但客观上会给房地产市场带来利好。目前贷款利率的调整幅度还很小，对房地产市场，特别是住宅消费影响还不是很大，影响主要在心理层面。但央行此次调整“两率”实施上表明，连续两年的加息周期已经结束了，接下来降息周期开始。这对房地产市场影响深远。预计，未来几个月，在通胀继续保持平稳下降的情况下，央行还会继续结构性降息和降低存款准备金率。当降息产生累计效应时，住房市场将逐步活跃，个人购房贷款会显著增加。当然，这种货币宽松政策依然是结构性的，主要目的是稳定宏观经济增长，同时确保房地产市场不出现太大的波动。类似“第二套房”这样的政策不会被取消。虽然政府现在目的要确保经济增长，但不会回到鼓励房产投机这条老路上。

　　3、积极开展商业住房消费信贷外其他住房金融手段

　　前文分析可以得出若干结论，即住房市场的发展在很大程度上受到个人住房消费信贷的影响，同时，住房市场的景气程度又反过来影响住房消费信贷量。住房消费信贷是住房市场发展的必要条件，而非充要条件。实际上，从经济稳定的角度看，目前主要住房消费信贷发放主体是商业银行，即商业住房消费信贷占据市场主流。既然是商业盈利行为，那么商业银行就会特定条件下，特别是在利润的驱使下有过量发放住房消费信贷的冲动。这种放贷行为在很多时候并不能与国家相关调控政策合拍，也会自觉不自觉地为信贷危机埋下祸根。因此，从这个角度看，住房消费信贷应采取多维发展方式，商业银行可以作为盈利性信贷机构继续支持住房行业发展，另外，我国还需要建立诸如住宅储蓄银行这样的专业住房消费信贷机构，采用非盈利模式，最大程度避免信贷危机的发生。

　　目前我国已经建立了住房公积金制度，但公积金贷款在整个住房消费信贷市场的比率较低，发挥的作用还有限、自身运行机制还存在局限性，所筹资金的使用也存在一些争议。以上海为例，2008年住房公积金贷款余额基本维持在600亿元左右，每月发放贷款额在10-20亿元范围内，月度贷款余额增长5-15亿元。而上海中资银行人民币住房消费信贷余额为3000亿左右。

　　目前公积金制度对居民住房消费起到了重要补充作用，但制度设计的缺陷确日益显现出来，主要表现在，住房公积金月缴额度与工资挂钩。这就造成想买房但工资低的居民公积金利用率低，而工资高有房子的人却没有使用公积金的需求。住宅储蓄银行是专业做住房消费信贷的银行机构，能够平衡这种贫富人群间对住房贷款的需求差异。因此，有必要对目前我国的公积金中心进行机构改革，成立类似住房储蓄银行这样的机构，解决普通居民住房消费信贷问题。

　　4、住房市场调整应注意调整的矫枉过正问题

　　房地产是我国的支柱产业之一，而住宅又占整个房地产市场份额的70%左右。住房市场对国家宏观经济的拉动作用和对人民生活的保障作用是毋庸置疑的。因此，国家宏观调控政策的主要方向应该是保障行业的健康稳定发展，同时保障人民基本居住条件。这两者的和谐平衡应该是房地产调控的终极目标。

　　从现行住房政策看，包括政府舆论引导、政策指向都是在妖魔化开发商，同时对房地产行业的发展缺乏长远打算，目前在政策选择上依然徘徊于是继续发展市场化住宅市场还是以保障房为主解决群众居住问题。

　　事实上，房地产行业能够拉动国民经济50多个行业的发展，特别是钢材、水泥、玻璃、家具、家电等行业，在很大程度上依赖房地产行业的发展。因此，对于目前的房地产调控政策，特别是对住房产业的调控，应当注意矫枉过正的问题。宏观调控目前已经成为我国经济发展中时刻面临的政策性因素，但无论从横向国际比较，还是纵向历史比较，政府大规模、全天候地控制市场，发布政策的情况是不多见的。政府应有所为，有所不为。住宅市场真正健康发展的前提是房地产制度建设，包括土地制度改革、房地产融资开发建设体制改革、房地产销售制度改革等。这是政府在未来应着力解决的问题，而非当前“头痛医头，脚痛医脚”的房产调控政策。

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