2009国务院新闻第一会：解读房地产市场

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭

　　今天上午，国务院新闻办公室2009年第一场新闻发布会，内容是促进房地产市场健康发展的有关情况。充分反映了国家对于房地产市场的重视程度。住房和城乡建设部副部长齐骥、国家发改委固定资产投资司副司长欧鸿、财政部税政司副司长王晓华、中国人民银行金融市场司副司长霍颖励回答了记者问。

　　我选出几个大家比较关心的问题，一起来听听他们的解读，并稍加一点我个人的粗浅看法。

　　中央电视台记者:

　　请问齐骥副部长，加大保障性住房建设会不会冲击到正常的房地产秩序？国家将采取哪些措施保证保障性住房的建设？

　　齐骥:

　　我个人理解，房地产市场所提供的商品住房的供应对象和政府所提供的保障性住房覆盖的群体应该说是分得清的。中国正在发展过程当中，我们的人均GDP水平和群众的收入还不高，因此即便有大量的商品住房的供应，恐怕还有一部分低收入群体他们无论如何也不可能在商品房市场当中去解决自己的住房困难。因此，国务院提出我们要加大保障性住房的供应。

　　保障性住房供应的增加，一方面可以解决难以通过市场解决住房问题的这部分低收入群体的住房困难。另一方面，也使得住房市场的供应比较清晰。低收入群体通过政府提供帮助的方式来解决住房问题。其他的群体更多地是通过在市场上购买或者租赁普通商品住房来解决。我认为增加保障性住房的供应，不会冲击商品房市场。刚才你提出会不会影响房地产市场的秩序，讲到秩序，增加了保障性住房的供应，会更加稳定商品房市场的秩序，随着大量保障性住房的投入，使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场的供应对象当中，反而有利于平稳商品房市场的价格。当然也会使得商品房市场的秩序更加良好。

　　关于你问题的第二个方面，如何保障保障性住房的建设和投入。做好保障性住房这项工作主要是两方面：一是钱、二是土地。在2005年有一个静态统计，当时在全国城市有1000万户低收入住房困难家庭，一是面积小，人均住房面积10平米以下；二是功能不完善。经过几年的努力，特别是2007年国务院下发了24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以后，各地加大了保障性住房的建设力度，中央也增加了对部分困难地区的资金支持，使得1000万户当中的240多万户通过保障性住房解决了他们的住房困难问题。

　　个人观点：长期来看，加大保障住房确实不会损害市场秩序，反而有助于低收入群体退出商品房市场。但有两个潜在的问题需要警惕，一是由于未来三年保障类住房供应占住房供应总量的五成左右，比重剧然提高，必定会影响市场供求状况；二是“24号文”明确规定经济适用房面向城市低收入家庭供应，但很多地方却将其扩大到中等收入家庭，甚至包括公务员，这不可避免地会冲击到中低档的普通住宅市场，分流原来中等甚至是中高收入群体消费的普通住宅需求。因此， 一方面中央要监管地方不要把经济适用房的门槛放得过低，另一方面笔者强烈建议集中财力重点强化廉租房建设，其次才是经济适用房。

　　中国新闻社记者:

　　最近国务院发的若干意见中关于房地产信贷政策是如何考虑的？请问齐部长关于意见中也提到要支持我们的企业要合理促销，在这方面有什么政策支持吗？

　　霍颖励:

　　…… 第三，改进住房金融服务，避免“一刀切”。我国地域广大，各地土地成本不同，房地产市场冷暖不均；此外各地经济发展水平、居民收入状况、住房习惯等有较大差异。若干意见赋予商业银行更大的自主决策空间，根据借款人的不同情况提供差异化的服务。若干意见进一步明确了居民购买首次自住房享受优惠的贷款利率和首付款优惠政策的同时，对于购买改善性住房，同时可以享受优惠的贷款条件，对于其他住房贷款，由商业银行借款人的信用和所购买的住房类型以及借款人能力的基础上，合理评估风险后确定贷款利率。

　　住房贷款业务快速增长的同时，也成为商业银行的优质资产。即便去年房地产市场经过了调整，价格发生了大的变化，商业银行的贷款质量，特别是个人住房贷款的质量仍然保持了很好的水平，都远远低于各项贷款的不良率。

　　个人观点：这一点解释得很清楚，在中央扩大内需的背景下，只要是自住购房贷款，中央都是支持的，至于如何评估风险，并给什么样的客户以什么样的首付和利率优惠，不再搞一刀切了，而是放权给商业银行，这是宏观调控方式的一大进步。事实上，二套房贷政策基本上宣告终结。今天的新闻说北京市正在讨论抛弃二套房贷政策，这是很正确的做法，未来一段时间各地都会跟进。

　　凤凰卫视记者:

　　第二个问题我请问齐部长，我们注意到最近高盛发出了一份报告说虽然中央的刺激内需政策产生了一定的作用，但是会在2009年下半年减效，不知道你如何看待？

　　齐骥:

　　第二个问题和刚才中新社这位记者提出的有点相关，我一并回答。我们注意到不单单是国外投资机构，国内很多机构和专家对中国2009年的房地产走势都有不同的预测。对某个机构的预测我不做评价。但是有一点可以和大家讲，目前我国城镇户籍人口人均建筑面积约28平方米，如果把一些没有户籍，但长期在城镇工作的常驻人口加在一起，城镇的人均住房面积只有约22平方米。因此，应该说商品住房是有一个潜在的巨大的需求。至于你刚才讲到的商品住房价格，我想随着供求关系的变化，加上建造成本的影响，开发企业会顺应市场变化，正像131号文件所提到的主动采取措施以合理价格促进商品住房消售，以释放潜在的住房需求。

　　个人观点：与欧美国家相比，我国目前存在巨大的刚性住房需求，所以我国楼市不可能出现美国楼市那样的崩盘惨剧。但需要思考的是，刚需并不是一个非常固定的需求，随着股市20万亿财富灰飞烟灭，以及目前大量出现的裁员减薪,居民收入减少,部分前几年可称为刚需的需求正在慢慢变“软”,需求弹性变大。只有房价降速超过居民收入降速或与之相当,部分刚需才能继续维持刚性。至于房价，政府引导开发商降价，这是非常必要和合理的，只有降价、而且明显降价，才能使原来的刚需得以释放，否则，很难打破目前市场的观望迷局。

　　中央人民广播电台记者:

　　我们知道从2009年到2011年全国平均每年新增130万套经济适用房，但是仍有部分群众不符合经济适用房的购买标准，但是他们又无力购买商品房，针对这部分群众如何解决他们的困难呢，我们是否有相关的方案来解决他们的困难？

　　齐骥:

　　国办131号文中有这样一段描述，对于不符合廉租住房和经济适用房供应条件，又无力购买商品住房的家庭，要从当地实际出发采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜的解决其住房问题。你讲的这种情况很普遍，确实有一批城市居民，既购买不起商品住房，又不是经济适用房的供应对象，因此国家提出采取不同的方式加以解决。在这个方面，各地已经有了不少好的实践。比如说有的地方针对这些“夹心层”提出了把经济适用住房转为经济租赁房，政府限定价格，出租给这部分群体。有些地方也结合城市棚户区改造，把增量部分出售给或者租赁给这些“夹心层”的消费群体。作为住房和城乡建设部，我们将总结各地好的实践经验，酝酿出台如何解决这部分住房困难群体的政策措施。

　　个人观点：住宅市场和住房保障的发展史，同时也是一部“夹心层”的演变史，这一难题无法一劳永逸的在短时间内解决掉，只能慢慢完善。以香港为例，1950年代推行公屋之后，发现许多收入高于公屋申请条件的居民，居住条件比公屋还差，于是在1970年代就居屋计划，后来又出类似问题，再推“夹屋”，结果依然产生夹心层，只好再推“首次置业贷款计划”。2002年之后，发现居屋、夹屋、首次置业贷款计划还是问题，于是基本停止实施，其后倾力完善公屋制度。对于我国目前经济适用房不够格、又买不起商品房的家庭，资助其租赁居住是一个办法，另外是对其购买商品房给予贷款利息补贴(上海的办法)，以及购房退个调税(美国的做法)。

　　中国日报记者:

　　请问财政部王司长，我们注意到08年为促进房地产的健康发展，财政部出台了一些税收政策，不知道09年是否有新的考虑？

　　王晓华:

　　2008年，根据经济形势和房地产市场的变化情况，国家三次调整了房地产的税收政策。具体来说，第一次是2008年3月，当时为了支持廉租住房和经济适用房的建设，国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。为了鼓励住房租赁市场的发展，国家又减免了住房租赁涉及的有关税收。2008年11月，为了减轻个人购房者的负担，促进个人住房消费，第二次调整了房地产税收政策。将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税，个人销售住房还可以免征土地增值税。第三次调整就是2008年12月出台的国办131号文，规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。这次税收政策调整和原来执行的政策相比，调整了住房转让环节营业税的征免期，同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本，促进二手房市场发展，鼓励普通住房消费。

　　税收优惠政策可能有一定的滞后才会显现出效果，2008年对房地产市场税收政策调整比较密集，2009年是不是要出台新政策，要根据2008年政策的执行情况来定，如果执行的好可能会延续这些政策，如果执行得不好，可能会考虑是否有其他更好的政策措施。

　　个人观点：上述部分税收减免仅限一年时间，反映了政府边走边看的心态，同时给购房者以时间上的紧迫感。个人认为2009年减税空间还是有的，在面临如此严峻的国内外宏观经济形势下，以及十几年来所罕见的楼市快速下滑的情况下，房地产二手交易环节的税收应回到2005年之前，营业税还可以考虑再降，个调税可以考虑免征。