3月20日，上海中原物业顾问有限公司发布“2005上海二手房投资策略暨中原城市领先指数”。会上上海中原董事总经理谭百强指出，2005年政策调控下的房地产市场将平稳向上，但像前两年的“买房就赚”情况已经不存在，投资者应该改变通过投资房产短期抛售获利的投机心态。

　　“政府出台的政策也是希望大家清醒一点，不要乱投资。”谭百强表示，今年开始买房子就不能“随随便便”了，投资者应该多看多听多比较，仔细考虑自己的投资计划，选择合适的物业。而市中心房产依然被认为风险比较低且回报比较稳定，同时因为市中心房产的自住客户越来越多，所以合适的三房应该比一房、两房更适宜买进。另外，大盘、开发商品牌、房产外墙等质量因素都需要购房人仔细考虑。

　　根据中原物业最新的研究报告，2005年上海二手房市场涨幅将比前两年缓慢，在一些区域的一些楼盘还可能出现盘整状况。但是，仍有一些具有规划优势或者等待“补涨”的区域将表现优越。

　　房价越涨大家越买？

　　日前，央行公布的今年1季度全国城镇储户问卷调查显示，房地产的旺销使城镇居民购房热情高涨，银行借款未因加息而降低。而上海、杭州、温州等房地产价格上涨较多的城市，其居民购买住房的愿望更强烈，人数占比分别为23%、23.8%和42%。分析人士指出，近几年居民买房愿望强烈属于“追涨”心态，许多购房人并不仅是为了改善住房条件，更重要的是希望作为一种投资，或者投资与居住相结合。房地产价格的不断上升带来的不菲回报，则使这种购买意愿更为强烈。“我1998年来到上海时房产非常低迷，从2001年开始上海房地产市场开始进入上升轨道。”中原上海董事总经理谭百强指出，2002年、2003年房地产个人投资开始逐渐热起来，当然几乎所有的投资者都在这一轮房地产上涨中获利。

　　近两年有几个楼盘涨幅最为明显，虹口的新外滩花园，开盘的时候只有5、6千，现在单价可以达到到4.5万/平方米；第二个是中远两湾城，从每平方米4000元，到最近第三期单价达到1.6万元；东方剑桥，开盘的时候差不多9000多，现在也已经卖到2.8万/平方米。

　　“可以说前两年上海的中高档楼盘中，一般价格都增长了两三倍，增长多的达到六七倍，当然这个过程中是谁买谁赚，根本不用做什么功课。”谭百强认为，2003、2004两年之所以出现这种房价大幅度上涨的情况，主要是因为此前上海的房子太便宜，具有巨大补涨空间，另外经济快速增长、申博成功等都是强劲的支撑。

　　新政策调整投资心态

　　继2004年对房地产市场进行一系列调控后，2005年上海房地产市场继续面临政策组合拳的影响。今年3月份上海市出台营业税的讯息尚未完全消化，央行又对房贷政策进行调整，在取消房贷优惠并提高买房首付比例。

　　“我相信上海包括北京，都不希望把上海的房价压下去的，只是希望它慢慢地上升。”谭百强表示，上海房产如果真的滑下来，将会对整个社会经济造成巨大影响，同时也可能造成一系列的社会问题。政府之所以连续出台相关政策，主要是希望大家清醒一点，不要乱投资。

　　如果市场依然继续在“追涨”心态下一路向上，政府将如何行动？谭百强指出，如果市场依然对目前的政策讯息“木知木觉”，必然导致更严厉的政策出台。就目前的市场情况来看，政府依然可能出台不同的组合拳调控房地产市场：

　　最有可能也会是最有效的，是把按揭贷款成数降低，目前从八成变七成只是个序曲，如果房价仍然涨幅过高则有可能再变成六成、五成。最近还有一种说法称有按揭的房产转卖下家就不能再做按揭，无疑这种政策如果出台必然有效遏制需求。

　　增加契税也是一着利器。与3月7日开始实施的购入不满一年转让商品房交纳5.55%增值税相比较，契税带来的影响无疑巨大：税费金额比较大且所有交易房产都必须交纳。

　　房产上涨将“从面到点”

　　“经政府的有力调控，上海房地产市场将逐步恢复理性，前两年买房就赚的情况已经不存在了。”展望2005年上海房地产市场，中原物业的最新判断为房价将保持上涨态势，涨幅大小将和政策动态密切相关，内环以内房价走势快速明朗，外围地区进入新一轮消化期之后房价走势稳健。

　　“上海中原预测，随着旧城改造和集中绿化等市政规划的逐步落实，2005年环境优雅、交通便利的市中心二手次新房仍将继续受到市场的追捧。”谭百强指出，除此之外交通便利、环境适宜的次中心城区，近郊区成交量也将有进一步的扩大。同时，市场将由全面普涨变为部分区域表现突出，预计未来几年二手房价格仍有明显上涨空间的是以下潜力区域：杨浦的五角场板块、大连路板块；普陀的万里地区；长寿路沿线；闵行的莘庄板块；宝山的大华板块；虹口的四川北路板块；浦东的世纪公园南板块、陆家嘴滨江地带、碧云板块，这些区域将是未来几年中高档二手房成交量相对集中的地区，2005年其二手房价格也会有一定幅度的上升。

　　　更多精彩内容请点击：装潢天地　　欢迎参与火热装修论坛 华东楼市