“关起门来研究没用，保障性住房建设方案，海外有许多成熟经验，中国可以借鉴得出具有自身特色的‘拼盘经验’。”昨日，沪上首提“顶租”方案的上海财经大学房地产专家印堃华向《每日经济新闻》表示。

　　盛传于中国青年人中的“中国和美国两位老太在天堂里的对话”并不仅仅只是玩笑，有一个更理性的数据可以说明中国人对于住房产权的关注：在中国，住房自有率平均已达76%，而在欧美绝大多数国家，这个比例不过在50%上下。

　　然而，要想让“举毕生之力置业”的传统中国模式向租售并举的新模式演进，保障性住房的庞大机制建立是必要前提。

　　建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾表示，城市中低收入人群的居住问题，是一项相当复杂的系统工程，内容涉及城市中低收入人群的特征及发展趋势、住房的土地资源消耗、建设及管理研究等等，而不同地域的情况也不尽相同。

　　而被业界专家屡屡提及的“寰宇经验”从亚洲直跨欧洲。

　　在新加坡，80%的个人房产是政府投资开发的组屋。收入最低的20%的人群，也几乎全部拥有组屋。新加坡政府是按照低于市场价格出售组屋的，外形设计都比较讲究，周围环境也不错。

　　而在中国香港，从50年前即开始实施的公共房屋计划，历经巨大政治、经济变迁后，目前不仅仍持续大规模地提供着公屋，并且致力于为公屋居民提供满意的居住质量和管理服务。

　　被业界普遍作为成熟经验之一的德国模式，是政府规划用地，由发展商开发，再以较低的房租租给需求者，与市场租金的价差，由政府补贴给开发企业。

　　在加拿大，政府要求发展商在兴建项目之时，划拨出10%-15%的项目用地进行保障性用房租售。

　　而印堃华进一步指出，提取土地出让收益金中的部分比例，用于建立专项基金开发保障性住房，也是一种良性循环的机制。

　　目前上海刚刚起步的保障性住房建设集聚郊环的现象，是否会带来隐患？

　　上海市房屋土地资源管理局的一位官员也表达了他的忧虑：事实上，在上世纪九十年代，因旧城改造而在边缘地区兴建的大量动迁小区中，物业管理难以贯彻等方面的隐患已经逐渐凸显了出来。

　　“一不当心就会成为新一代的贫民窟”，这是许多专家对正在探索初期的保障性住房试点举措所发出的忠告。

　　“解决中低收入者住房，仍需通过商业化形式。”万科企业股份有限公司董事长王石说。但他也表示，从发展商层面来讲，更多考虑的是盖什么样的房子，怎样的经济成本划算，以及如何持续长期运转。而保障性住房的土地应该是商业投标获得还是政府指定，这应是政府考虑的内容。

　　印堃华说：“保障性住房的政策制定较为复杂，但关键是要有完整思路、目标确定和多样方法的提供。”(文/王舒)

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