美国哈佛大学住房研究联合中心主任尼古拉斯.瑞茨奈思(NicholasP.Retsinas)11日首次来到上海，昨日(13日)，他在下榻的酒店接受《第一财经日报》记者专访时表示，他对中国的房地产市场发展前景持谨慎的态度。

　　第一财经日报：第一次到中国，您是带着什么样的目的而来？　　

　　瑞茨奈思：在住房和社区发展研究领域里，我们中心是美国比较知名的研究机构，为住房研究者、产业分析专家、政策制定者提供权威的信息。在美国，我们中心和许多国际性公司合作过，希望将我们的研究扩展到国际领域。前不久，我们刚刚给墨西哥政府做了一个住房方面的调研。此行希望和中国政府、研究机构、公司商讨合作的可能性。

　　第一财经日报：您曾经担任过美国联邦政府住房与发展部的副部长，2003年还被评为全美最有影响的房地产人物之一，美国是采用一种什么样的住房制度，让70%的人能够拥有住房？

　　瑞茨奈思：美国很早就实行房产按揭制度了，但最初按揭贷款来自居民的储蓄，而储蓄的增长速度跟不上住房按揭贷款的增长速度，所以，在1938年和1968年分别成立了两大机构FannieMae和FreddieMac。这两个机构是以联邦政府信用为担保的，联邦政府并不注入任何资金，它们通过向全球投资者出售债券、基金等来筹集资金，提供给按揭银行。这些投资者包括公司、个人还有各国政府。有意思的是，中国政府是外国政府中最大的政府买家，因为购买这种债券有比较稳定的回报。

　　第一财经日报：中国一方面住房按揭贷款大幅增加，另一方面，房产开发商的资金也大多来自银行，银行存在住房金融风险，怎么去规避这种风险？

　　瑞茨奈思：据我了解，中国的信息还很不透明，对于借贷者，完备的信用记录非常欠缺。我担心很多人借钱买房最后没有归还，这就带来银行的风险。中国要致力于构建最完备的个人信用系统，以便对申请贷款者的未来还款情况用计算机等手段进行比较精确的预测。中国人口多，住房需求也比较旺盛，尽可能多地创造就业机会，就可以减少风险。

　　第一财经日报：中国也在努力解决中低收入者的住房问题，您对此有什么好的建议？

　　瑞茨奈思：中低收入者的住房问题光靠市场本身不能很好解决，政府必须介入。从全球的经验看，如果政府直接造房子，不管是以低价租还是卖给中低收入者，都不是一个好办法。更好的办法是给私人投资者一些机制，调动他们的积极性。比如提供给他们便宜的土地，在税收上给予优惠等。中国如果像新加坡等地那样提供廉租房不可行，因为中国地广人多。

　　第一财经日报：最近几年，上海的房价上升很快，很多人担心房产市场存在泡沫，您怎么看？美国判断房产泡沫的标准是什么？

　　瑞茨奈思：我在上海的报纸上读到，上海人很快地将买来的住房转手，购买住房以投资为目的而不是消费，这值得警惕。如果整体经济一直增长，就业率也在增长，不会有什么问题，但如果经济出现停滞，问题就可能显现。如果我来投资房产，每月的租金一定要高于银行按揭款，租金市场相对更灵敏。

　　在美国，我们一般看几个指标，一是消化速度，从建成到消化周期多少。二是看当月住房供应量，是否持续快速增长。三是房价收入比，美国一般是3.5∶1,有的地方还要高一些，波士顿、旧金山是6∶1。这个不能静态地看，要注意变化趋向。

　　第一财经日报：中国2008年有奥运会，2010年有世博会，这两大因素支撑房地产市场发展，会不会持续高增长？

　　瑞茨奈思：我认为，中国现在尤其要注意，这种增长是真实的增长，还是人为的增长？像亚特兰大、洛杉矶奥运会时，这两个城市也很繁荣，但奥运会后，当地房地产出现颓势，中国要警惕。我希望能深入研究中国房地产市场，提出一些有益的建议，让其能够平稳增长，而不是大起大落。

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