| 2005版意见征询稿
2005年12月，本报记者从非公开途径获得了《2005版上海市商品房预售合同示范文本》的全部内容，并在本报多次对该文本的内容、特点、新变化等方面进行了分析报道。报道引起了社会各界的高度关注，反响热烈，无论是开发商、近期有购房意愿的市民以及传媒界、法律界人士都希望看到合同的全部内容，因此，本报编辑部决定将分两期刊登其全部内容，其中合同正文部分将全文照登，附件部分则将进行适当压缩刊登。
新版合同文本是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、建设部《城市房地产开发经营管理条例》、《上海市房地产转让办法》等法律法规，由上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，供本市商品房预售双方当事人参照使用。合同由正文条款、附件、补充条款和房屋交接书等共计15个部分及附件部分构成。
以下即为《2005版上海市商品房预售合同示范文本》的正文部分：
甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《＿＿＿＿＿＿（【经规划部门批准】【未经规划部门批准】注１）》商品房事宜，订立《上海市商品房预售合同》（以下简称本合同）。
第一部分 合同主体
甲方（卖方）：＿＿＿＿＿＿
住所：＿＿＿＿＿＿ 邮编：＿＿＿＿＿＿
营业执照号码：＿＿＿＿＿＿ 资质证书号码：＿＿＿＿＿＿
法定代表人：＿＿＿＿＿＿ 联系电话：＿＿＿＿＿＿
委托代理人：＿＿＿＿＿＿ 联系电话：＿＿＿＿＿＿
乙方（买方）：＿＿＿＿＿＿ 个人／单位
国籍／地区：＿＿＿＿＿＿ 户籍／注册所在省市：＿＿＿＿＿＿ 性别：＿＿＿＿＿＿
出生年月日：＿＿＿＿＿＿ 住所（址）：＿＿＿＿＿＿ 邮编：＿＿＿＿＿＿
身份证／护照／营业执照：＿＿＿＿＿＿ 号码：＿＿＿＿＿＿ 联系电话：＿＿＿＿＿＿
委托／法定代理人／法定代表人：＿＿＿＿＿＿
代理人／法定代表人身份证号码：＿＿＿＿＿＿
住所（址）：＿＿＿＿＿＿ 联系电话：＿＿＿＿＿＿
乙方（买方）：＿＿＿＿＿＿ 个人／单位 国籍／地区：＿＿＿＿＿＿
户籍／注册所在省市：＿＿＿＿＿＿ 性别：＿＿＿＿＿＿ 出生年月日：＿＿＿＿＿＿
住所（址）：＿＿＿＿＿＿ 邮编：＿＿＿＿＿＿
身份证／护照／营业执照：＿＿＿＿＿＿ 号码：＿＿＿＿＿＿ 联系电话：＿＿＿＿＿＿
委托／法定代理人／法定代表人：＿＿＿＿＿＿ 代理人／法定代表人身份证号码：＿＿＿＿＿＿
住所（址）：＿＿＿＿＿＿ 联系电话：＿＿＿＿＿＿
乙方（买方）：＿＿＿＿＿＿ 个人／单位 国籍／地区：＿＿＿＿＿＿
户籍／注册所在省市：＿＿＿＿＿＿ 性别：＿＿＿＿＿＿ 出生年月日：＿＿＿＿＿＿
住所（址）：＿＿＿＿＿＿ 邮编：＿＿＿＿＿＿
身份证／护照／营业执照：＿＿＿＿＿＿ 号码：＿＿＿＿＿＿ 联系电话：＿＿＿＿＿＿
委托／法定代理人／法定代表人：＿＿＿＿＿＿ 代理人／法定代表人身份证号码：＿＿＿＿＿＿
住所（址）：＿＿＿＿＿＿ 联系电话：＿＿＿＿＿＿
未经乙方同意，甲方承诺不向第三方提供或泄漏以上乙方信息及甲方了解的其他乙方信息。
注１：本合同文本中所有方括弧即【 】中内容为并列的选择项，双方当事人可进行选择，不予选择的，打印合同时，网上备案系统将予以自动排除。
第二部分 合同标的物
签约提示注２：合同标的物可以是全装修住宅。全装修住宅交房前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位。全装修住宅分为统一装修和菜单式装修两种模式。统一装修，是指房地产开发企业按照统一的装修设计、装修材料和设备配置，提供统一标准的装修。菜单式装修，是指房地产开发企业提供由不同的装修设计、装修材料和设备配置组成的成套方案，供购房者选定后，房地产开发企业按方案装修。
第一条
项目基本情况、建设和销售依据
甲方通过土地使用权【出让】【转让】【租赁】方式取得＿＿＿＿＿＿【区】【县】＿＿＿＿＿＿地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记，取得房地产权证，证书号为：＿＿＿＿＿＿，土地使用权出让合同载明的使用期限为＿＿＿＿＿＿年至＿＿＿＿＿＿年，土地用途为＿＿＿＿＿＿。
经＿＿＿＿＿＿城市规划管理局批准，甲方建造《 》商品房项目（下称该商品房项目），该商品房项目建设工程规划许可文件载明的平面布局见附件一。该商品房项目的建筑中＿＿＿＿＿＿房屋已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，＿＿＿＿＿＿局已批准上市预售。（预售许可证编号：＿＿＿＿＿＿。）
第二条 预购商品房基本情况
（一）乙方向甲方购买坐落于＿＿＿＿＿＿区＿＿＿＿＿＿路＿＿＿＿＿＿弄＿＿＿＿＿＿支弄《＿＿＿＿＿＿》＿＿＿＿＿＿【号】【幢】＿＿＿＿＿＿名义层（＿＿＿＿＿＿实际层）＿＿＿＿＿＿室（以下简称该房屋），该房屋建筑结构为＿＿＿＿＿＿；房屋类型为＿＿＿＿＿＿。
房屋竣工后经有关管理部门批准，上款所列地址、幢号发生变化的，以经有关管理部门批准的为准。
该房屋所在建筑物地上层数为＿＿＿＿＿＿层，地下层数为＿＿＿＿＿＿层。
该房屋建筑层高为＿＿＿＿＿ 米。
该房屋户型见本合同附件二。
据甲方委托的＿＿＿＿＿＿房屋土地调查机构预测，该房屋暂测建筑面积为＿＿＿＿＿＿平方米，其中套内建筑面积为＿＿＿＿＿＿平方米、共用分摊建筑面积为＿＿＿＿＿＿平方米；另有地下附属面积＿＿＿＿＿＿平方米。
（二）【该房屋的装修及设施设备标准见附件三。】【该房屋为全装修住宅，装修模式＿＿＿＿＿＿（统一装修或菜单式装修）全装修住宅装修设备标准见附件四，共用设施设备标准见附件三】。
第三条 权利限制情况
该房屋的权利限制情况见本合同附件二。
“商品房预售”是指：房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人支付定金或房价款的行为。因此，房地产开发企业应当取得商品房预售许可证后方可进行商品房预售。本部分第一条中关于预售证的相关内容就显得尤其重要，可避免开发商提前售房的违规行为。
注２：“签约提示”是新版预售合同的一个特色，提示包涵了一些名词的解释和买卖双方需要注意的一些细节。
第三部分 房价款和付款方式
签约提示：１、《上海市房地产转让办法》规定，房地产开发企业应当根据商品房建设工程进度，分期收取商品房预售款专项用于所预售的商品房建设。监管银行对预售款监管不当，给预购人造成损失的，应当承担连带责任。
２、全装修住宅的全装修价格可包含在房屋单价和总价中，也可与房屋单价和总价分开单独约定。
３、根据《上海市住宅物业管理规定》，物业管理区域内，物业管理用房（包括物业管理办公用房和业主委员会用房）、门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊、按规定配建的非机动车车库、公共绿化、道路、场地等产权属全体业主所有。
第四条 房价款
（一）乙方向甲方购买该房屋每平方米【建筑面积】【套内建筑面积】单价为人民币（大写）＿＿＿＿＿＿元，（小写）＿＿＿＿＿＿元；根据本合同第二部分第二条载明的该房屋暂测【建筑面积】【套内建筑面积】，该房屋的总价暂定为人民币（大写）＿＿＿＿＿＿元，（小写）＿＿＿＿＿＿元。
（二）该房屋为全装修住宅的，该房屋的单价和总价【包括房屋全装修价格】【不包括房屋全装修价格】，房屋全装修价格在本合同附件四中约定。
（三）乙方购买该房屋的总价包括该房屋总价和相应比例的土地使用权价格。
第五条 付款
乙方选择下列第＿＿＿＿＿＿种付款方式（具体付款方式及付款期限见附件五，全装修价款的支付方式见附件四）：
（一）自有资金支付全部房价款。
（二）自有资金支付部分房价款，其余部分房价款由乙方贷款支付。乙方【自行选择贷款银行】【同意向甲方指定银行申请贷款（甲方指定银行为＿＿＿＿＿＿）】，乙方同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，甲方应提供乙方贷款所需要的资料。
因乙方的原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方同意乙方在＿＿＿＿＿＿日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担本合同第七条约定的违约责任。
因甲方的过错导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方可选择以下第＿＿＿＿＿＿种方式：
１、合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。
２、单方面解除本合同。
３、因非归责于甲方或乙方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，甲乙双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议；协商不成的，乙方可以单方面解除本合同。乙方单方解除本合同的，应当书面通知甲方。甲方应当在收到乙方书面通知的＿＿＿＿＿＿日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，甲方已收取的全装修价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）一并退还乙方。
第六条 预售款监管账户
根据甲方与＿＿＿＿＿＿银行于＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日签订的预售款监管协议，甲方的预售款监管银行：＿＿＿＿＿＿，预售款收款和监管账户名称：＿＿＿＿＿＿ 账号：＿＿＿＿＿＿。
乙方采用现金直接支付给甲方房价款的，甲方收到后应及时解入上列预售款收款和监管账户。
第七条 逾期付款的违约责任
乙方如未按本合同附件五约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之＿＿＿＿＿＿计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过＿＿＿＿＿＿天后，甲方有权选择下列第＿＿＿＿＿＿种方案追究乙方责任：
（一）单方面解除本合同。
（二）＿＿＿＿＿＿。
记者点评：在本部分的“签约提示”中我们可以看到，合同双方可将付款进度与工程建设进度结合起来，这是新版合同中最为重大的变化之一。虽然最终两者是否结合起来还要看个案中买卖双方的协商结果，但最起码，购房人因此而知道了自己在这方面拥有与开发商谈判的权利。具体付款方式和付款进度，请关注本报下期关于附件内容的刊登。
第四部分 面积误差的处理方式
签约提示：根据建设部《商品房销售管理办法》规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足，超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）／合同约定面积 ×１００％
第八条 面积误差的处理方式
在该房屋交付时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以上海市房屋土地资源管理局认定的房屋土地调查机构实测面积为准。
（一）未征得乙方同意擅自变更建筑设计、不按施工图施工或因向房屋土地调查机构提供不实资料等原因造成建筑面积增加的，乙方有权单方面解除合同或不承担由此增加建筑面积部分的房价款；造成建筑面积减少的，乙方有权单方面解除合同或由开发商退还减少建筑面积部分的房价款。
（二）除本条第（一）项规定情况外，其他原因造成房屋实测建筑面积和房屋预测建筑面积有误差的，按下列约定处理：
１、按该房屋每平方米【建筑面积】【套内建筑面积】单价计算多退少补；
２、甲方同意当预测【建筑面积】【套内建筑面积】（本点下称面积）与实测面积的误差超过＋＿＿＿＿＿＿％（包括＿＿＿＿＿＿％）即＿＿＿＿＿＿平方米，不向乙方收取超过＋＿＿＿＿＿＿％（包括＿＿＿＿＿＿％）即＿＿＿＿＿＿平方米以上部分的房价款，但该部分房屋产权归乙方所有；
甲方同意当预测面积与实测面积的误差超过－＿＿＿＿＿＿％（包括－＿＿＿＿＿＿％）即＿＿＿＿＿＿平方米，乙方有权单方面解除本合同，乙方不行使单方解除合同权的，预测面积与实测面积的误差超过－＿＿＿＿＿＿％（包括－＿＿＿＿＿＿％）即＿＿＿＿＿＿平方米部分的房价款由甲方双倍返还。
乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。
记者点评：本部分内容中，最后一句话是具有相当分量的。在很多时候，开发商在交房时出具有关部门的房屋实测面积，也就是说，《房屋交接书》往往与实测面积资料差不多在同一时间送达购房人手中，这时候需要购房人十分谨慎仔细，一定要先考虑实测的面积是否接受，再确定是否签署《房屋交接书》，如果草率签字后再对面积误差提出异议，则有“无理取闹”之嫌。
第五部分 房屋质量和房屋保修
签约提示：１、根据《上海市房地产转让办法》规定，新建房屋买卖的，转让人应当自房地产权利转移之日起，对新建房屋承担保修责任。承担保修责任的期限，由转让当事人在转让合同中约定，但不得少于两年。
２、根据规定，开发商在销售新建住宅时，必须提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》的内容应符合规定，全装修住宅，还应该载明房屋全装修的有关内容和说明。
３、全装修住宅的装修质量第一责任人为房地产开发企业，双方当事人另有约定的除外。
第九条 房屋质量标准
甲方交付的该房屋经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准，房屋装修质量符合国家的强制性标准，全装修住宅交房时的装修标准不低于样板房水平。
第十条 房屋保修责任
在保修期内，该房屋出现质量缺陷，甲方应当承担该房屋的质量保修责任，予以免费修复，全装修房质量保修的第一责任人为甲方，甲方主体资格发生变更的，由其权利义务的承继人承担保修责任。本条所称质量缺陷是指：
１、不符合本合同第九条所约定的房屋质量标准；
２、出现甲方按规定提供的《住宅质量保证书》（见附件八）所列的质量问题。
３、＿＿＿＿＿＿
第十一条 保修期及保修范围
自该房屋交付之日起，甲方承担保修责任，从房地产权利转移至乙方之日起，甲方继续承担保修责任 年（不少于２年）；同时，甲方按照《住宅质量保证书》承诺的时间和范围承担保修责任。
第十二条
出现质量缺陷时乙方的权利
１、该房屋主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。
２、除该房屋主体结构外的其他质量缺陷，经甲方【三次】【＿＿＿＿＿＿次】修理，不能修复，严重影响乙方正常居住使用的，乙方有权单方面解除本合同。
３、该房屋的结构、装修、设备标准未达到本合同约定的标准，乙方有权要求甲方给予补偿，补偿金额为实际的结构、装修、设备设施与约定的结构、装修、设备差价的＿＿＿＿＿＿倍。
第十三条
不履行保修义务的违约责任
甲方应当履行保修责任而怠于履行，乙方经书面催告仍怠于履行的，乙方有权自行修复，并有权要求甲方支付修复费和违约金，修复费应当符合国家有关计价规定，违约金为修复费的＿＿＿＿＿＿倍。
第十四条 质量争议解决
甲乙双方对房屋质量标准认定、差价认定和修复费产生争议的，由【乙方】【甲方】【甲乙双方共同】委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；
由【乙方】【甲方】【甲乙双方共同】委托有资质的房地产估价机构对合同约定的装修设备标准的差价予以评估，作为处理争议的依据；
由【乙方】【甲方】【甲乙双方共同】委托有资质的造价咨询机构对修复费予以认定，作为处理争议的依据。
记者点评：本部分第九条中规定“全装修住宅交房时的装修标准不低于样板房水平”，但购房人该如何保留“样板房的装修标准”呢？如果样板房已拆，拿什么来作标准？是照片还是另一份双方签字的关于样板房装修标准的文件？
第六部分 广告
签约提示：根据《中华人民共和国合同法》第十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条等相关规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房预售合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第十五条 销售广告及宣传资料
甲方在媒体上刊登的该商品房项目销售广告及宣传资料中有关内容作为本合同条款（具体约定在附件六），甲方予以履行。除本合同附件六约定的和按国家法律规定作为合同要约以外的广告内容，仅供参考。
第七部分 合同网上备案和登记
签约提示：１、根据《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》第十四条规定，在申领预告登记证明或者房地产权证前，当事人双方经协商一致，需要解除商品房销售合同的，应当持房地产申请受理书、取得备案证明的书面合同、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构办理注销合同备案和撤回登记申请的手续。
２、商品房预售合同签订并网上备案后，合同当事人双方或一方应及时向房地产登记机构办理预购商品房预告登记，以便保护合同双方当事人权益。未经预告登记的预售合同，当发生重复预售、抵押等事实时不能对抗第三人。双方办理预告登记的，自房屋所有权初始登记之日起满两年，单方办理预告登记的，自登记之日起满两年，当事人未办理转移登记（小产证）的，该预告登记失效。
第十六条 预告登记
甲、乙双方应在预售合同生效后＿＿＿＿＿＿日内【共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托第三方】（第三方为＿＿＿＿＿＿）向＿＿＿＿＿＿房地产交易中心办理预购商品房的预告登记；任何一方逾期不办理预告登记的，应承担违约责任，造成对方损失的应赔偿损失。
第十七条 注销预告登记
本合同办理预告登记后，如发生甲、乙双方协议解除本合同的事实，甲、乙双方应签署解除协议，并按规定共同办理注销本合同预告登记手续。
甲方或乙方均可依据本合同行使单方解除合同权。单方解除合同后，被解除方应配合解除方办理注销本合同预告登记手续。因客观原因被解除方无法与解除方共同办理注销本合同预告登记手续的，解除方有权按本合同第三十六条选定的争议解决方式确认合同解除，并凭有关法律文书向＿＿＿＿＿＿房地产交易中心办理注销本合同预告登记手续。
记者点评：根据《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》，商品房预售及房地产登记按下列程序进行：确定买卖房源→双方当事人在售楼处的网上房地产终端拟订预售合同条款→确认预售合同，设置密码，网上备案→打印书面预售合同和房地产登记申请书，双方签署→向房屋所在地区（县）房地产登记机构，申领预告登记证明→开发商领取房地产权证（大产证）→（双方通过密码）确认房屋交接书→打印书面房屋交接书和房地产转移登记申请书，双方签署→申领房地产权证（小产证）。由此可见，“网上备案”已经成了房屋预售过程中不可或缺的一个步骤，而“登记”则是对网上备案内容的落实，也是办理后继手续的依据。
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