在二手房买卖中，越来越多地出现了上家尚有部分银行贷款没有还清的情况，如果下家的购房资金不足，也需要银行的资金支持，就出现了通常所说的“转按揭”交易。但是，在目前转按揭的操作模式中，因种种原因导致交易过户失败。这时，上家的贷款已经提前结清，下家的贷款无法发放，或是发放后未能抵押成功，由此而引发的纠纷很难解决。

　　目前通行的转按揭操作模式主要有两种，一是上下家能够筹措到一笔现金，或是找第三方参与垫资，自行解决上家的还款；二是由担保公司的担保来完成。但是，这两种模式都隐含一定的风险。

　　模式一：筹集资金→上家还贷→注销抵押→交易过户及抵押→下家银行放贷。

　　如果是上家自行还贷，一般是上家先自筹资金，或由第三方参与垫资，结清剩余贷款，注销抵押后进行交易过户及抵押登记，再由下家银行放贷，完成房款交接。在上家结清贷款后，如果下家违约，致使交易不再进行，这时上家和银行之间又不能恢复抵押贷款，如何归还这笔自筹或第三方垫付的资金就成了问题。如果上家不能筹措到资金，就要由下家先支付大部分房款，代上家还清银行贷款，此时一旦出现上家违约或房产被查封而不能交易，那么就给下家带来较大的资金风险。下家如果通过诉讼要求上家返回房款，能不能全额拿回，还是一个漫长的过程。

　　模式二：下家银行放贷→担保公司→上家还贷→注销抵押→交易过户及抵押。

　　这种模式需要担保公司的担保才能进行，但担保公司并不是对每一笔贷款都愿意担保，只有对上下家的情况进行综合判断后，才可能出具担保函。在担保公司的担保下，下家银行先放贷款到担保公司，由担保公司将其中部分或全部款项代上家还贷，也有下家银行直接放款到上家的还贷帐户替上家还贷，这样操作成本相对较低，通常为下家贷款额的6‰左右。如果下家的贷款金额超过上家的贷款余额比较多时，多余部分就一直由担保公司保管着，变相提高了转按揭成本。另外，这种操作的时间周期较长，下家银行从放款起，就开始对下家计息，在房地产权利转移到下家之前一个月左右，下家就开始支付贷款的利息了。如果交易失败，仍然存在着资金风险，只是这一风险被转嫁给担保公司而已。

　　上述两种模式都是在交易之前上家先结清贷款余额，这一过程是不可逆转的，一旦结清贷款就无法再恢复。其实，资金风险发生的时间就是在上家注销抵押至完成交易过户及下家抵押成功这个时间段里。防范风险的关键，就是如何在下家抵押成功之前保持上家的抵押，直到交易成功，下家放款和上家注销抵押同步。

　　《上海市房地产抵押办法》第四十五条规定，抵押人在抵押期间可以转让抵押物，转让所得的价款，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权。笔者提出这样一个设想，即对整个转按揭流程进行一下调整，使上家结清和下家放贷同步进行，即在下家银行审核同意贷款的前提下，上家银行有条件同意抵押的房地产先行注销抵押且交易过户登记，完成交易及抵押给下家银行后，下家银行将应该发放的贷款中的部分或全部直接转入上家银行，结清上家贷款。

　　当然，这个设想可能牵涉到各银行之间的利益和协调。如转帐当日的贷款余额及利息等必须精确计算；上下家银行之间的转帐要充分协调好；如果下家贷款金额小于上家的贷款余额，上家银行还要确保差额资金的安全等。此外，还要得到房地产交易中心的积极配合，上家注销抵押、交易过户、下家抵押三项登记要同时进行。(文/杨国承)

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