回顾2013年,“日光盘”、“地王”等现象屡见不鲜,蛇年渐尾,当前市场已回归平稳,2014年楼市将会如何风生水起成为大家最关心的问题。2014年购房者置业调查结果显示,46%的受访者表示会买房,马年购房者对楼市的热情将有增无减。而根据2014年开盘项目数据分析,浦东、嘉定的推盘量居第一、第二位。浦东新房市场因为受到自由贸易区长期利好的影响而受到追捧,该热门板块马年将上演怎样一出“惊心动魄”的大片,不妨让我们来大胆的畅想一下。
从2013年12月的41开盘到2014年1月的29开盘,上海楼市开盘数量出现了明显下降。受到元旦假期影响,2014年楼市在开市之初迎来了一个推盘的低潮期。“由于春节长假日益临近,接下来结束销售工作的项目数量会越来越多。”业内人士认为,预计楼市要到春节长假后2周左右才会有明显的回暖迹象。
根据新浪乐居楼盘中心数据显示,截止至12月26日,售楼处对外公开2014年开盘项目共有153个。其中106个公寓项目,17个别墅项目,11个商业项目以及19个混合型项目,仍以公寓占绝对主导地位。
从区域分布来看,2014年开盘项目主要集中于浦东、嘉定和宝山三区,分别达到33、22和17个,占总数近五成。闸北、静安等中心城区供应量紧缩,大多是老盘新推的情况。
据统计,2014年上海内环内预计12个项目开盘,黄浦位居首位,占内环内项目三成。静安、徐汇、普陀并列第二,分别各有两个项目。其中位于黄浦南外滩的黄浦滩名苑和浦东花木板块的绿城花木锦绣兰庭,推出面积多种面积房源,可选择面较广。
内中环共有16个项目开盘,以老盘新开为主,仅3个项目全新入市。浦东内中环项目共有5个,位居第一,普陀以4盘入市夺榜眼之席,徐汇区预开3盘位列第三。
十八届三中全会公报提出,加快自由贸易区建设,扩大内陆沿边开放。数据显示,在上海自贸区成立3个月左右时间内,上海自贸区板块商品住宅成交量个案相对成立前普涨20%。进入12月份以来,临港新城的房价涨幅更是惊人。一手住宅均价已从原来的1.1万元/平方米,上涨到1.3-1.4万元/平方米,甚至有开发商报价直接冲破了2万元/平米大关。
自贸区的获批,传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益。这种受益一方面是因为开发企业借机进行营销炒作,导致区域内项目成为市场关注的焦点。另外一方面,受到自贸区产业集聚与新的需求的不断导入的影响,都可能会为自贸区内的住宅、商办市场带来新的需求,也利于当前在售的住宅、商办项目。
此外,由于产业用地的需求不断增加,以后纯宅地的出让在自贸区区域内会越来越有限,更多的土地将用来自贸区内产业的发展。同时,由于自贸区政策的利好,会带动这个板块内土地需求量的猛增,但是,土地资源的有限性势必不会满足所有企业的需求,这势必会让自贸区板块内土地价值持续上涨。
中国(上海)自由贸易试验区范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域,总面积为28.78平方公里。
自贸区四部分:上海外高桥保税区、外高桥保税物流园区和上海浦东机场综合保税区和洋山保税港区所在位置分别对应浦东新区的高桥、高行板块、川沙板块、临港新城板块。以上三个板块的一手房市场直接因为自贸区的设立而产生变化。
高桥高行板块位于浦东新区南部,此次划为自贸区的上海外高桥保税区和外高桥保税物流园区位于该板块的东南端,该板块内有上海著名的森兰国际社区,目前板块内在售一手房项目大多出自该板块,森兰社区整体规划定位较高目标是打造上海“第四代”国际社区,目前已有仁恒、保利、外高桥等多家知名房产企业进驻。
川沙板块位于浦东新区东南部,此次划为自贸区的上海浦东机场综合保税区位于该板块的东端,该板块内的开发主力川沙镇核心区域近年少有供应,靠近机场的区域尚有大片未开发土地,但目一手项目稀缺。总体而言目前整个板块内在售项目不多,且大多无后续供应。是一个供应稀缺的市场。
临港新城板块位于浦东最东南,下辖南汇新城镇、泥城镇、书院镇、万祥镇四镇,规划面积453.26平方公里,洋山保税港区位于板块最南端,由于临港是2002年开始在填海造陆基础上形成的陆域,以至常住人口稀少。这里的房地产市场也是在2008年以后开始渐有起色。同时这个板块一直是整个浦东房地产售价最低的区域。