专题摘要：2011年，对于中国的二手房市场而言，绝对是不同寻常的一年，限购、限贷等政策调控效果非凡，楼市遭遇了从未有过的“攻坚战”。降价潮、退房潮此起披伏，地产商、购房者演绎各种纠结，中国楼市经历着一轮又一轮的“涅槃”。在这一年里，上海市二手房经历了成交持续低迷、买卖双方观望弥漫，经历了一二手房价倒挂、议价空间逐步扩大……这一切，您还hold住吗？
数据来源：汉宇地产
“才过了半年，怎么就降了这么多。”当徐涛听房产中介说自己房子的报价时，不免有些惊讶，“这个地段将来还会升值，所以我没必要急着出手，可以先租出去。”。在2011年下半年的二手房降价趋势中，徐涛的遭遇并不是个例。
方玉梅已经为买房的事和房主“交锋”过很多次了，房主坚守报价的态度让她有些不爽，于是她决定等等再看。“反正现在我有地方住，要好好和房主谈谈价格，能少一万是一万。”方玉梅认为房价已经涨到头了，所以现在不用急着买房，“等等看吧。”
低迷的楼市，对于中介行业来说，无疑是一个危机并存的时代。但今年下半年以来，由于限购限贷等政策的持续作用，楼市成交近期已经降至冰点，北上广深等一线城市楼市成交依旧低迷……[详细]
在目前二手房成交持续低迷、外围新盘又不断发出降价讯号的情况下，沪上一些中介公司不约而同选择了拓展“一手房销售代理”业务，来弥补二手房盈利方面的缺口……[详细]
| 上海市2011年中介公司成交统计排名前20名 | ||||
| 排名 | 中介公司 | 成交总额 | 成交套数 | 成交均价 |
| 1 | 上海中原物业 | 1249683万元（7.99%） | 6972套（6.35%） | 19990元 |
| 2 | 上海锐丰房产 | 966112万元（6.18%） | 6129套（5.59%） | 19494元 |
| 3 | 上海德佑房产 | 479548万元（3.07%） | 1146套（1.04%） | 35130元 |
| 4 | 上海太平洋房屋 | 377006万元（2.41%） | 2048套（1.87%） | 19622元 |
| 5 | 上海我爱我家 | 278226万元（1.78%） | 2303套（2.1%） | 20371元 |
| 6 | 上海汉宇房地产 | 266484万元（1.7%） | 1570套（1.43%） | 18298元 |
| 7 | 上海合富置业 | 223126万元（1.43%） | 1595套（1.45%） | 18526元 |
| 8 | 上海台庆房地产 | 215826万元（1.38%） | 898套（0.82%） | 22002元 |
| 9 | 上海皓泽投资 | 164654万元（1.05%） | 268套（0.24%） | 28735元 |
| 10 | 上海易居臣信房地产 | 159152万元（1.02%） | 700套（0.64%） | 22016元 |
| 11 | 上海仁丰地产 | 124669万元（0.8%） | 887套（0.81%） | 19885元 |
| 12 | 上海房屋置换 | 118399万元（0.76%） | 977套（0.89%） | 21279元 |
| 13 | 东方公证处 | 111184万元（0.71%） | 265套（0.24%） | 27672元 |
| 14 | 上海明明房产 | 108838万元（0.7%） | 931套（0.85%） | 16963元 |
| 15 | 上海住商房地产 | 103889万元（0.66%） | 475套（0.43%） | 20528元 |
| 16 | 上海志远房地产 | 103006万元（0.66%） | 251套（0.23%） | 31641元 |
| 17 | 上海信义房屋 | 97888万元（0.63%） | 355套（0.32%） | 24789元 |
| 18 | 上海佳歆房地产 | 84020万元（0.54%） | 531套（0.48%） | 19665元 |
| 19 | 上海宝原物业 | 71450万元（0.46%） | 623套（0.57%） | 16557元 |
| 20 | 上海福美来 | 70866万元（0.45%） | 248套（0.23%） | 20837元 |
数据来源：华彩地产
| 上海市2011年二手住宅单个楼盘成交套数排名前20名 | |||
| 排名 | 区域板块 | 小区名称 | 成交套数（占全市比） |
| 1 | 嘉定 江桥 | 金鹤新城 | 1035套（6.35%） |
| 2 | 闵行 浦江 | 浦江世博家园 | 481套（0.36%） |
| 3 | 宝山 共康泗糖 | 泗塘新村 | 460套（0.34%） |
| 4 | 宝山 共康泗糖 | 呼玛新村 | 452套（0.33%） |
| 5 | 浦东 东三林 | 三林世博家园 | 426套（0.32%） |
| 6 | 徐汇 南站 长桥 | 梅陇新村 | 410套（0.3%） |
| 7 | 闵行 莘庄 | 上海康城 | 409套（0.3%） |
| 8 | 杨浦 中原 | 市光新村 | 406套（0.3%） |
| 9 | 宝山 顾村 | 菊泉新城 | 333套（0.25%） |
| 10 | 浦东 西三林 | 凌兆新村 | 275套（0.2%） |
| 11 | 宝山 罗店 | 宝虹家园 | 256套（0.19%） |
| 12 | 嘉定 嘉定新城 | 迎园新村 | 240套（0.18%） |
| 13 | 奉贤 | 鸿宝一村 | 230套（0.17%） |
| 14 | 青浦 青浦新城 | 城东一村 | 229套（0.17%） |
| 15 | 宝山 顾村 | 保利叶上海 | 229套（0.17%） |
| 16 | 宝山 共康泗塘 | 共康新村 | 221套（0.16%） |
| 17 | 闵行 浦江 | 浦江丽都 | 218套（0.16%） |
| 18 | 宝山 顾村 | 好日子大家园 | 215套（0.16%） |
| 19 | 青浦 青浦新城 | 民乐佳苑 | 213套（0.16%） |
| 20 | 松江 九亭 | 绿庭尚城 | 210套（0.16%） |
数据来源：华彩地产
数据来源：汉宇地产
如果我们把2011年和2012年看成一个"V型"走势，2011年是下行的左线，2012年是回升的右线，撇除春节因素，预计成交量底部将出现在1季度，而价格底部将在2季度出现。
价格方面，除了内中环线和一些优质二手楼盘外，外环以外、甚至中外环线的二手房价格僵局有望在明年二季度打破，这些区域价格调整的幅度有望达到15%～20%，个别板块甚至可能出现恐慌性的抛售。
主要受两大因素影响，一手房持续降价加剧了外围板块价格"倒挂"现象，倒挂持续时间越长，房东的预期也会因此改变；另外一个原因就是政策演变，预计上半年上海楼市还会传出政策收紧的信号，将进一步加重买卖双方看跌的预期。
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永庆房屋经理吴和志
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住商不动产上海区总经理室特别助理王家麟
