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  文 | 楼市观察 狄旻珺

  近日， 长三角区域楼市调控的风一路从一线城市吹向了二、三线城市。

  3月15日，浙江嘉兴市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》。分别从商品房销售、限购和限售方面加强房地产市场调控。

  同时，浙江金华、浙江湖州也纷纷发布整顿、规范房地产市场相关的文件。

  2021年开年以来，上海、杭州、无锡、合肥等长三角区域的一线、新一线城市已经过了一轮密集的楼市调控。

  层层加码的调控新政真的会给长三角区域的楼市降温吗？

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  嘉兴新政实为“温柔一刀”

  上海楼市经过政策收紧已卓有成效，市场进入冷静期，但是以嘉兴、昆山为代表的环沪城市楼市却又火热起来。

  如今调控这把刀便第一个落在了上海的“后花园”嘉兴头上。

  在此次《通知》中最关键的有两点：

  一、全域限购1套

  从3月16日起，非嘉兴户籍家庭，在全市范围内能且只能买一套房。

  二、全域限售2年

  从3月16日起，限售范围从南湖区和秀洲区扩大到全市范围，且限售时间为2年。

  但其实细究起来，嘉兴的调控政策实际上只是“温柔一刀”，影响并不大。

  关于外地户口限购：

  2020年6月嘉兴发布了户籍新政，全面放开了落户限制，只要有房本或者租房连续居住3年以上，都可以落户。

  关于限售2年：

  因为新规规定限售是自购房之日算起，一般网签到交房也需要两年时间，实际上并不影响业主转让。

  中原地产上海首席分析师卢文曦表示，今年房地产调控的最大特点是防止过热。

  因此，嘉兴楼市调控新政实际上并不会对市场产生立竿见影的效果，但是迎合了近期市场政策收紧的大势，对市场预期有一定的稳定作用，也是对楼市过热的一个警示。

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  沪杭调控后周边城市升温 嘉兴新政实为防止过热

  1月21日“沪十条”出台，堵上“假离婚”漏洞，另外转让增值税征免年限从2年提高至5年。

  1月25日，上海法拍房纳入限购，购买法拍房需要具备上海市购房资格，堵上高价法拍房的漏洞。

  2月6日，优先满足无房家庭的新房摇号新规落地。

  3月3日，上海发布通知明确对按照优先政策购买的新建商品房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

  1月27日，“杭六条”出台，限购升级，中签率小于10%限售5年，二手房增值税征免年限由2年调整至5年。

  3月3日，杭州法拍房纳入限购，法拍房市场开始回归理性。同时发布通知严查经营贷、消费贷违规流入房地产市场，并严格打击高挂牌房源。

  2月上海经过一系列楼市调控后，商品房住宅市场环比1月供应成交规模大幅度下跌，市场进入传统冷淡期。据同策研究院数据，上海2月商品住宅成交面积环比下降46%，成交均价环比下降2%。

  图源：同策研究院

  上海政策收紧后，市场热度传导到了环沪的二、三、四线城市。

  卢文曦也认为，嘉兴作为和上海接壤的城市，一直受到上海买家关注。不少买家目的是养老或者度假加投资。甚至公积金也可以在嘉兴使用。

  上海调控升级后，可能伴有资金向外挤压的过程。事实上，从以往几轮楼市行情中，有此类现象。

  嘉兴目前热门板块新房已供不应求，嘉兴海宁、桐乡、海盐、嘉善等区域，房价最高涨幅达到18%。

  根据中国房价行情网相关数据，截至3月15日，嘉兴二手房均价18921元/平方米，环比增加8.13％。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近年来，嘉兴与上海之间在交通互联、社保对接、公积金互认等方面进展非常快速。

  上海的发展重心、产业布局变了，对外围接壤城市的利好是直接的，规划红利和预期，带动了嘉兴楼市的繁荣，这是调控的直接原因。

  另外嘉兴也是杭州都市圈成员，其楼市温度也深受杭州楼市调控的影响，在双重身份的加持下，嘉兴紧跟出台了限售+限购的新政，以防热度外溢后市场温度过高。

  同时，嘉兴新政明确，强化金融监督管理。严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。

  “两条规定从土地市场和房屋市场进行了规范，有助于防范违规资金流入房地产领域的风险。通过此类规定，防范了各类炒地炒房的现象，也规范了相关银行和中介机构的业务。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

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  湖州、金华接连出手为楼市降温

  和嘉兴同期出台楼市新政的还有湖州和金华。

  3月12日，湖州住建局发布《加强中心城市商品房预售管理有关工作》。通知规定了续批预售价格不得上涨，单次预售面积不得少于3万平米，以及严禁捂盘惜售等行为，同时还需规范商品房预售资金监管。通知自文件发布之日起施行。

  3月15日，湖州自规局出台《关于进一步加强土地出让管理的通知》强调要加强住宅用地供应调控，同时经当地政府同意后，实行“限房价、竞地价”“限地价、竞自持”或“限地价、竞租赁房”等竞价方式。

  湖州和嘉兴同为杭州都市圈成员，也一直有“嘉湖不分家“一说，湖州接连出台调控政策的原因也和嘉兴一样是为了稳定市场预期，防止过热。

  同时，金华市住房和城乡建设局联合金华市市场监督管理局发布相关通知，从3月起，将在全市集中开展整顿规范房地产开发销售中介行为的专项检查。

  检查内容包括：违法违规预售行为、捂盘惜售、违规销售、违法违规中介行为等。

  金华市本轮展开的检查主要目的也在于规范开发、销售和中介行为，促进市场秩序的稳定。在对捂盘惜售行为的检查中提到，取得预售证后，预售房源需要在10日内一次性全部对外公开销售。

  1月，金华新房环比上涨1.25,是全国70城新房上涨幅度第一的城市，当时上海易居房地产研究院研究总监严跃进就预测，金华房价上涨过快，或要求后续采取调控政策。

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  合肥楼市调控新政即将出台？

  除了上海、杭州，无锡和合肥也在近期密集地发布了房地产相关的整顿通知。

  3月2日，无锡住建局官网发布了“关于规范我市二手房交易秩序的通知”。

  重点对中介行业和二手房市场进行整治：

  1、严查捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源信息、恶意哄抬房价、经营贷挪用购房、捏造和散布不实房地产消息等违法违规行。

  2、严禁炒作学区房，加强对发布二手住房价格的真实性、合理性核验。

  3、加强对中介机构二手住房挂牌和成交数据等相关信息的指导，加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析，及时公开参考成交价格区间，曝光典型炒作案例。

  3月4日，政策解读中又提到，无锡将严查监控消费贷、经营贷资金流入房地产市场；

  将借鉴深圳等先行城市，逐步完善二手住房价格信息发布机制。中介挂牌价需与参考成交价格相一致。

  3月5日，无锡市自然资源和规划局发布“关于无锡土地市场公开出让挂牌文件中《承诺书一》的有关解读”，未来在无锡，一家房企或只能报名一块地，如有违反，将取消拍地资格一年。

  3月9日，合肥市住房保障和房产管理局印发《合肥市存量房买卖合同网签服务管理办法》严格二手房网签。并于4月1日起施行，有效期两年。

  3月11日，合肥住房保障和房产管理局、市场监督管理局约谈了11家重点房地产开发企业及4家重点房地产经纪机构负责人。

  要求各房地产企业坚持“房住不炒”的定位，严格执行房地产市场调控政策，依法、规范、诚信经营，要严格执行明码标价制度，不得在标价之外加价销售，不得收取任何未予标明的费用，不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。严禁企业及员工通过收取“号头费”、“捆绑搭售车位”等任何形式加价或变相加价销售。

  禁止捂盘惜售，房地产开发企业取得商品房预售许可证后，应当在10日内公开全部可售房源对外出售，不得捂而不售。

  昨日晚间，合肥著名房产大V透露，合肥新政将会在周五正式出台，风声已起，想必合肥的楼市调控就在眼前了。

  长三角区域密集地出台楼市调控政策，不管是不是重拳，都将对炒房、挂高价、经营贷违规流入楼市等扰乱市场的行为有一定威慑和控制作用。

  随着长三角多城不断加码的调控，后期市场热度大概率会回落。